Советы юриста по недвижимости

Часто задаваемые вопросы.

- Недавно купила 2-х комнатную квартиру, но регистрироваться пока в ней не хочу. Могу ли я в ней спокойно жить, не боясь нашествия милиционеров или жилищных работников, которые выселят меня из купленной квартиры, ссылаясь на мою "беспрописочность" в ней? В данный момент я прописана в другой своей московской квартире.
- Можете жить и спать спокойно. Никто не вправе вас выселить из жилища, которое является вашей собственностью. Однако на основании постановления Правительства Москвы № 142 от 24.02.98 "О расчетах за жилищные услуги и отопление" вам (как собственнице двух квартир) придется платить за тепло и технические услуги, предоставляемые жилищно-коммунальной организацией, полностью - по их фактической стоимости.

- Какой именно документ является подтверждающим, что квартира находится в собственности гражданина?
- Если вы приватизировали квартиру и никаких сделок с ней совершить не успели, то правоустанавливающим документом на собственность является договор приватизации.
Если квартира досталась вам по наследству, то правоустанавливающий документ на нее - свидетельство о праве на наследство, естественно, официально зарегистрированное.
В случае приобретения вами квартиры на основании договора мены, дарения или купли-продажи. А правоустанавливающим документом на долю в совместной собственности может быт свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе.
Хочется обратить ваше внимание - все договора имеют юридическую силу лишь в том случае, если прошли соответствующую официальную регистрацию.

- Слышала, что включение телефона, отключенного за неуплату, теперь производится бесплатно. Так ли это?
- Действительно, раньше Московская городская телефонная сеть (МГТС) брала деньги с абонентов, которым телефон был отключен за временную неуплату. Но теперь, согласно п. п. 52 и 68 правил № 1235, МГТС обязана в течение суток с момента предоставления абонентом документа о ликвидации задолженности бесплатно включить временно отключенный телефон.

- Живу в Москве в коммуналке. После смерти соседа хотел выкупить комнату, написал заявление в жилотдел, но мне в этом отказали, ссылаясь на то, что я не смог придти в назначенный день, но никаких писем, уведомлений не получал, отказ от выкупа комнаты не писал. Имеют ли они на это право?
- Безусловно, отказ в продаже освободившейся комнаты в коммунальной квартире по указанным в вопросе мотивам не имеет никакого правового обоснования, и поэтому является незаконным.
Отказ в продаже комнаты возможен лишь при отсутствии условий, определенных Положением п.3 о порядке и условиях продажи освобождающихся (свободных) комнат жильцам коммунальных квартир (РМ от 19.08.93 № 490), а именно:
- постоянная прописка в Москве;
- проживание в данной квартире
- согласие всех нанимателей квартиры на приватизацию жилой площади.
Если эти условия имеются, то отказ в продаже комнаты может быть обжалован в суд с одновременной постановкой вопроса и о взыскании морального вреда.

- Год назад подала в суд исковое заявление о принудительном обмене с бывшим мужем, проживающим в другом месте. Но он в суде не разу не появился. Что можно сделать в такой ситуации?
Если ответчик (при условии, что он постоянно извещается о месте и времени судебного заседания) не является в суд без уважительных причин, то суд может вынести заочное решение при условии согласия истца.

- Можно ли вселить родного брата на жилую площадь, принадлежащую гражданину по праву собственности?
- В соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в Москве и Московской области", утв. Постановлением Правительства Москвы и Правительства Московской области от 30 марта 1999 года № 241-28 вселение на жилую площадь собственников жилых помещений других лиц, являющихся нанимателями (пользователями) этой жилой площади, осуществляется с соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме вселения несовершеннолетних детей, супруга, а также близких родственников (с членами семьи), зарегистрированных по месту жительства в Москве и Московской области.
Ст.34 УПК РФ устанавливает, что близкими родственниками являются родители, дети, усыновители, усыновленные, родные братья и сестры, дед, бабка, внуки, а также супруг.

- Можно ли прописать к бабушке 10-летнюю внучку при том условии, что родители девочки живы и не лишены родительских прав?
- Согласно ст.20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет признается место жительства их законных представителей - родителей, следовательно, нельзя регистрировать (прописывать) 10-летнего ребенка у бабушки.

- Может ли суд отказать в приеме искового заявления о расторжении договора купли-продажи, если с момента заключения договора прошло пять лет?
- Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст.196 ГК РФ). Однако исковая давность - это не срок, в течение которого заинтересованное лицо может обратиться в суд за защитой своего права. Обращаться в суд можно и по его истечении. Исковая давность является сроком, при соблюдении которого суд обязан представить защиту лицу, право которого нарушено. Пропуск же срока, если об этом заявила заинтересованная сторона, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

- Кто имеет льготы по налогу с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения?
- В соответствии со ст.4 Закона РФ от 12.12.1991г. № 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" от налогообложения освобождается:
имущество, переходящее в порядке наследования супругу, пережившего другого супруга, или в порядке дарения от одного супруга другому; жилые дома (квартиры) и паенакопления в ЖСК, если наследники (одаряемые) проживали в этих домах (квартирах) совместно с наследодателем (дарителем) на день открытия наследства или оформления договора (дарения);
имущество лиц, погибших при защите СССР и Российской Федерации в связи с выполнением ими государственных или общественных обязанностей или в связи с выполнением долга гражданина СССР и Российской Федерации по спасению человеческой жизни, охране государственной собственности и правопорядка;
жилые дома и транспортные средства, переходящие в порядке наследования инвалидам I и II групп;
транспортные средства, переходящие в порядке наследования членам семей военнослужащих, потерявших кормильца. Потерявшими кормильца считаются члены семьи умершего (погибшего) военнослужащего, имеющие право на получение пенсии по случаю потери кормильца.

- Кто имеет право на обязательную долю в наследстве?
- Несовершеннолетние и нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспособный супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умершего наследуют независимо от содержания завещания, не менее двух третей доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). При определении размера обязательной доли учитывается и стоимость наследственного имущества, состоящего из предметов обычной домашней обстановки и обихода.

- Необходимо ли согласие супругов на продажу жилой площади?
- Это зависит от того, была ли квартира приобретена во время брака или до него. Если квартира приобретена в период брака, то она является совместной собственностью супругов и необходимо обязательное согласие супругов (п.1 ст. 34 СК РФ) на совершение сделки. Если же квартира приобретена до вступления в брак, то она является только собственностью одного супруга и согласие на ее продажу в этом случаи не требуется.

- Уезжая в служебную командировку, мы сдали свою трехкомнатную квартиру. Приехав через два года, мы обнаружили, что в нашей квартире живут совсем не квартиранты, а совершенно другие люди. Оказалось, что арендаторы сдали ее в субаренду. Имели ли они на это право? Как теперь нам выселить ненужных квартирантов? Срок аренды квартиры был два года. Теперь эти люди заявляют, что они имеют право жить в нашей квартире еще 8 месяцев, так как заплатили за это деньги.
- Когда вы сдавали свою квартиру, то должны были заключить с арендаторами письменный договор найма — таково требование Закона РК «О жилищных отношениях». Загляните в этот договор и убедитесь, обговорили ли вы со своими нанимателями их право вселять в нанятое помещение членов своей семьи, поднанимателей или временных жильцов. Если этот момент в свое время был вами упущен, то ваши квартиранты имели право вселить в вашу квартиру перечисленных лиц без согласования с вами. Более того, согласно статье 26 Закона РК «О жилищных отношениях», ваши квартиранты сами определяют условия проживания (срок, размер и порядок оплаты) со своими поднанимателями. Что касается выселения, то, согласно статье 27 Закона РК «О жилищных отношениях», если договор найма прекращается, одновременно с ним прекращается и договор поднайма. Так что, если срок аренды вашей квартиры истек, поднаниматели должны ее покинуть. А свои претензии они могут предъявить к тем, кто сдал им вашу квартиру.

Справочник 243