Сдать квартиру и заплатить налоги

Граждане обязаны платить налоги… В последние годы государство довольно активно пропагандирует эту мысль среди населения. Об успехах пропаганды говорить сегодня не будем (это – тема для отдельного разговора), давайте посмотрим, КАК нужно налоги платить. Для примера возьмем весьма нередкую ситуацию, когда человек сдает кому-то свою квартиру.

Первое, что нужно – заключить с арендатором договор. Закон достаточно либерален в смысле его формы – документ может быть трехсторонним, с участием риэлтора или двусторонним. Заверять договор у нотариуса или еще как-то необязательно – для налоговиков достаточно простого листа бумаги, подписанного сдающим и снимающим.

В договоре обязательно должны быть указаны имена, паспортные данные и адреса сторон, предмет (сдача в аренду такой-то квартиры, находящейся по такому-то адресу), дата заключения и на какой срок, цена. Если арендная плата устанавливается в иностранной валюте, нужно фиксировать дату передачи денег (например, 10-е число каждого месяца). Это необходимо потому, что налоги вы как резидент России будете платить в рублях. По точной дате и существовавшему на этот день официальному курсу будет определен размер налогооблагаемой суммы.

Раньше существовало правило, по которому сдающий был обязан платить вперед – к 15 апреля, 15 июля и 15 октября рассчитывался «предполагаемый будущий доход», с которого хозяин квартиры и платил налог. При этом, если на следующий день квартирант съезжал, вернуть эти деньги было проблематично. С 2001 года все эти странности отменены, и теперь платить налоги надо только с реально полученных доходов. Что радует.

У налогоплательщика есть на выбор два варианта. Первый – ничего не заявлять в течение года, а затем указать свой доход в декларации (для тех, кто не знает – она подается с 1 января по 30 апреля по итогам прошлого года). Второй вариант – в 15-дневный срок после заключения договора аренды зарегистрировать его в налоговой инспекции. Там сдающему квартиру откроют специальный счет, на который можно начать платить причитающиеся налоги – необязательно всю сумму, можно частично.

Если при такой схеме договор аренды внезапно расторгается (жилец съехал и т.д.), необходимо в 5-дневный срок явиться в налоговую инспекцию. Если же не сделать этого, то государство не узнает о прекращении вашего дохода, и налог придется продолжать платить. Еще одно неудобство – даже если вы платили налоги в течение года и в полном объеме, это не освобождает вас от необходимости подавать в начале следующего года декларацию. Просто вы укажете в ней, что все заплачено.

Первый вариант абсолютно законен, кроме того, он экономически выгоден. Поскольку размеры доходов и налогов зафиксированы в рублях, а инфляцию у нас пока никто не отменял, заплатите вы фактически меньше. С другой стороны, многие контролирующие органы (ЖЭКи, участковые инспекторы милиции) славятся у нас обвинительным уклоном – они наверняка предположат, что налоги вы и не собираетесь платить. Предъявив им зарегистрированный договор, вы сразу пресечете все эти домыслы. К тому же, многим людям психологически легче растянуть выплаты, а не заплатить одномоментно большую сумму.

Еще любопытные детали. Налоговики не согласились вычесть из доходов сумму квартплаты – в одной из территориальных налоговых инспекций Москвы, куда мы обратились с подобным вопросом, нам грубовато, но внятно объяснили, что «квартплата – это ваши проблемы». Точно так же не получится вывести из-под обложения выплаты по ипотечным кредитам – в случае, если квартира приобретается специально под сдачу внаем. Будем надеяться, что в дальнейшем законы будут в этом смысле доработаны.

Прочитав все это, многие, вероятно, зададутся вопросом – а зачем вообще брать на себя все эти хлопоты?! Кстати, и статистика риэлторских фирм подтверждает, что 95% сдающих сегодня квартиры налоги не платят, предпочитая выдавать постояльцев за своих знакомых, которых пустили пожить «за так». Остальные 5% — это владельцы элитных квартир, сдаваемых иностранцам. Такое не спрячешь.

Итак, для чего нам платить налоги? О высоких материях вроде гражданского долга помолчим, обратим внимание на то, что государство все больше контролирует экономику. В такой ситуации человек, не получающий ничего и при этом хорошо упитанный, выглядит достаточно подозрительно. А неуплата налогов, доведенная до определенных размеров – это уже уголовная статья.

С другой стороны, довольно сложно проверить размер доходов. Средняя на сегодня в Москве арендная цена однокомнатной квартиры — $250 в месяц, но в договоре можно указать и $100. Вот такое у вас доброе сердце – и доказать обратное налоговикам будет трудно.

По договору аренды наймодатель и наниматель должны платить налоги. Но поскольку имущество передается по договору аренды как за плату, так и бесплатно, то и налогообложение в этих двух случаях будет разным.

Если имущество передано за плату, значит, у арендодателя появляется дополнительный доход, который включается в его совокупный годовой доход и облагается налогом по общему правилу. В этом случае наниматель может не платить налог с сумм, которые он уплачивает наймодателю (если эти суммы за год не превышают пятитысячекратного размера установленной законом минимальной оплаты труда). Чтобы получить такую льготу по налогообложению, надо обратиться с заявлением в налоговую инспекцию.

Если имущество по договору найма передается бесплатно, то налог с него уплачивается так же, как с имущества, переходящего в порядке дарения (начиная с суммы, превышающей восьмикратный размер установленной законом минимальной оплаты труда): а потом, чем выше стоимость имущества, тем выше налог. Но в этом случае (когда имущество передается бесплатно) закон устанавливает разные ставки налога на имущество, предоставляя льготы родителям и детям. Так, если стоимость передаваемого имущества составляет от 80 до 850 минимальных размеров оплаты труда, то новые собственники имущества - родители и дети уплачивают налог по ставке 3% с сумм, превышающих 80 МРОТ.

Есть льготы и тогда, когда договоры найма заключаются между супругами, другими родственниками или лицами, проживающими совместно на день оформления договора. Если же имущество переходит по договору найма другим физическим лицам, то ставка налога повышается до 10 процентов.

Справочник 213 0