Покупка квартиры на этапе закладки дома

Покупка квартиры в новостройке принципиально отличается от сделок на вторичном рынке. Бытует мнение, что покупать новое жилье гораздо безопаснее: квартира не имеет «истории», не надо опасаться возврата «потерявшихся» наследников или выписанных неизвестно куда несовершеннолетних детей. То ли дело – новостройка. Пришел, выбрал, заключил договор, заплатил деньги и… ждешь пока построят, чтобы отпраздновать новоселье! На самом деле легкость, прозрачность и совершенная безопасность такой сделки – кажущиеся. Покупка квартиры в новостройке и инвестирование на стадии нулевого цикла строительства – сложная процедура, имеющая ряд особенностей. От того, какой договор вы заключите с продавцом, какими приложениями его сопроводите и на какие пункты обратите внимание, напрямую будет зависеть, какую квартиру, по какой цене и когда вы получите в собственность (если получите вообще). Своим огромным опытом в этом вопросе мы попросили поделиться главного юрисконсульта управления новостроек компании «Миэль-недвижимость» Николая Вопиловского.

Права и обязанности

Договоры бывают разные: инвестиционный контракт; договор уступки права требования; предварительный договор купли-продажи. По своей сути первые два документа — это подтверждение вашей готовности участвовать и брать на себя риски, связанные с созданием той недвижимости, которая впоследствии будет оформлена вам в собственность. Третий вид договора менее распространен в силу объективных причин, поскольку предусматривает покупку жилья в уже сданной Госкомиссии новостройке (на сегодняшний день это большая редкость).

Заключив любой из этих договоров, вы приобретаете права, во-первых, на получение квартиры спустя какое-то время, и, во-вторых, на оформление квартиры в вашу собственность. Причем, если первое право вы приобретаете с момента полной оплаты квартиры по договору, то второе – после завершения всего инвестиционного цикла, то есть после сдачи дома Госкомиссии.

При этом у вас возникает одна правовая обязанность: заплатить деньги. Сколько, за что именно, и не придется ли потом еще доплачивать — вот что обычно волнует покупателя.

За что мы платим?

Деньги платятся непосредственно за «квадрат». В договоре должно быть указано: «цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит». Если вам предлагают подписать договор без этой фразы, к концу строительства вы можете с удивлением обнаружить, что каждый из ваших квадратных метров вдруг подорожал. Продавцы, которые лучше вас разбираются в тонкостях строительного процесса, конечно, объяснят вам, что, мол, расчет был один, да вот беда — пока строили, себестоимость выросла! Но ведь в договоре вам никто не обещал, что она не вырастет. Так что или доплатите, или…

«Вырасти» может не только себестоимость, но и сама квартира, точнее — ее метраж. Допустим, по проектной документации общая площадь вашей квартиры 60 кв. метров. «На выходе», когда дом будет построен, придет представитель БТИ с рулеткой и намеряет, скажем, 61 кв. метр. Поскольку вы покупаете больше метров, стоимость вырастает — ведь в договоре была зафиксирована именно цена за «квадрат». Больше оказался метраж — вы должны доплатить по фиксированной цене одного квадратного метра.

А если меньше? Тогда, по логике, компания, с которой вы заключили договор, должна эти средства вам вернуть по той же зафиксированной в договоре цене. Есть ли такой пункт в договоре? Обратите на это внимание. Лишь включив в документ «зеркальные» обязанности, вы обезопасите себя от излишних выплат.

Когда Госкомиссия приняла дом, начинается «вторая волна» расходов — выплаты, связанные с оформлением права собственности на вашу квартиру. В это понятие входит, во-первых, себестоимость оформления: всевозможные сборы, пошлины, которые вы оплачиваете непосредственно в государственные структуры (Москомрегистрацию, БТИ и т.д.). Во-вторых, оплата услуг того, кто ведет за вас весь процесс оформления права собственности на построенную квартиру. Экономить на этом вряд ли стоит — процесс достаточно сложен.

На строительство дома задействовано, как правило, много участников. Если бы это были только два лица — вы и застройщик, — никаких проблем. Но в доме-новостройке инвесторов столько же, сколько квартир — 150, 200... И пока все эти 150-200 человек не подпишут акт о реализации инвестиционного контракта, ни один из них не сможет получить право собственности на квартиру. Консолидировать такую массу людей под силу только профессионалу, который знает, как этот процесс можно ускорить. В среднем затраты на оформление квартиры в собственность составляют порядка 2-2,5% от стоимости квартиры.

Коммунальные платежи и эксплуатационные расходы

Согласно постановлению Правительства Москвы № 942, от 08.12.98 г. собственники в домах-новостройках должны оплачивать коммунальные платежи за четыре месяца вперед, то есть авансом, но — внимание! — с момента приобретения права собственности. Ставка составляет примерно 20 рублей за один квадратный метр. Однако бывает, что в договорах предусматривается иное: вы должны оплатить коммунальные расходы не с момента получения собственности, а с момента сдачи дома Госкомиссии. «Разброс» по времени между этими двумя событиями может составлять 3-9 месяцев.

Готовы ли вы все это время нести расходы, которые по закону вообще-то обязан брать на себя заказчик строительства? Если нет — можете обсуждать это при подписании договора. Наиболее удобная формула: оплата коммунальных платежей производится с момента подписания акта приема-передачи квартиры. Фактически это означает, что после подписания акта вы можете пользоваться своей квартирой. Правда, есть нюанс: внести такие изменения достаточно легко в случае подписания инвестиционного контракта, где условия можно менять. А вот в договоре уступки права требования этого сделать практически невозможно — такой договор ограничен рамками предыдущих контрактов, на основании которых он заключается.

Гарантии безопасности и ответственность за их нарушение

Теперь о самом важном — о гарантиях безопасности при заключении такого рода договоров.
Основная гарантия, которую хочет получить любой покупатель жилплощади в новостройке — подтверждение прав продавца на реализацию данной квартиры. В договоре это записывается следующим образом: продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на вышеуказанную квартиру, то есть подтверждает, что она не заложена и под арестом или запретом не состоит.

Но гарантии не должны быть голословными. Если за их нарушение нет никакой ответственности, этот пункт можно назвать пустым. На практике, цена ответственности должна составлять 10-30% от стоимости квартиры. То есть, в случае нарушения данного пункта, продавец возвращает внесенную вами полную стоимость квартиры с уплатой штрафных санкций в установленном размере. Если продавец не хочет включать в договор пункт, предусматривающий ответственность за его нарушения, лучше подобный документ вовсе не подписывать!

Реальные сроки строительства и получения квартиры в собственность. Чаще всего в договоре указывают размытые сроки — к примеру, «третий квартал 2002 года». Что и говорить, процесс строительства достаточно «творческий» — то поставщики подвели, то подрядчики что-то не успели, то недоделки обнаружились и т.д. Ладно, пусть будет «такой-то квартал». Но и этот пункт также будет «пустым», если за просрочку нет никакой ответственности.

По правде сказать, продавцы писать в договорах про свою ответственность за нарушение сроков строительства не любят. Их можно понять — слишком многое зависит от упомянутых строительных «неожиданностей». Но и покупатель вправе реально представлять хотя бы приблизительную дату новоселья! Как же быть? Можно предложить компромисс — увеличить сроки, за которые продавец отвечает, например, поставить в договоре не «третий квартал 2002 г.», а «первый квартал 2003 г.» Но уж за нарушение именно этого срока должна быть зафиксирована ответственность — обычно 5-10% от стоимости квартиры. Если и в продленный срок застройщики не уложатся, вы имеете право на расторжение договора и возврат своих денег вместе с указанными штрафными санкциями, что, кстати, тоже должно быть отражено в договоре.

Оформление. Лучше, чтобы продавец предоставил вам полный пакет документов, необходимых для оформления вашей квартиры в вашу же собственность. Если этого нет, альтернативный вариант — подписать с каким-то профессионалом (например, риэлторской компанией) параллельный договор: поручение на оформление квартиры в вашу собственность.

Дополнительные условия

Все учли? Нет, не все — есть еще кое-какие дополнительные условия, и их тоже стоит предусмотреть заранее.
Если дом входит в единый имущественный комплекс — кондоминиум, то его обслуживанием будет заниматься коммерческая организация. А это значит, что вам наверняка придется платить за коммунальные услуги несколько больше, чем платят эксплуатирующей организации принадлежащей городу. Стоит ли этого бояться? Думаю, нет, поскольку на общем собрании собственников жилья вы сами будете голосовать за выбор организации, которая предложит наиболее качественные, и при этом не запредельно дорогие услуги.

Второй нюанс связан с вашими претензиями к качеству квартиры. Тут два варианта. Первый — в договоре пишется, что свидетельством качества квартиры является акт приемки дома Государственной комиссией. Но тут надо иметь в виду, что комиссия по всем квартирам не ходит, все рамы не проверяет, все трещины увидеть не может. Поэтому лучше включить в договор пункт о том, что свидетельством качества квартиры является акт, который вы непосредственно подписываете с заказчиком, убедившись воочию, что все в порядке. Посмотрели — увидели недоделки — предъявили претензии. Недоделки устранены — спокойно ставьте свою подпись под актом!

Проверка документов

И последнее, о чем стоит сказать, это проверка документов, на основании которых вы заключаете договор. Во-первых, надо убедиться, что продавец действительно имеет право продавать вам данную квартиру. То есть он должен показать бумаги, согласно которым эта квартира ему принадлежит, а именно: постановление Правительства Москвы, касающееся строительства данного объекта; инвестиционный контракт; протокол поквартирного распределения долей; уставные и учредительные документы продавца (включая решение о назначении генерального директора); документы, подтверждающие выполнение обязательств продавца по предыдущим договорам (в том случае, если продавец является соинвестором по инвестиционному договору).

Стоит также сверить адрес — чтобы в правоустанавливающем договоре, на основании которого квартира продается, и в вашем договоре с продавцом он полностью совпадал. Вы должны иметь в виду, что если в документах не совпадает секция, этаж, и т. д., то вам продают уже другую квартиру, а не ту, которую вы хотели получить. Во избежание таких недоразумений стоит приложением к договору сделать ситуационный план дома и поэтажный план, на котором жирным контуром выделена квартира, которая обязательно станет вашей, если вы не будете пренебрегать незначительными, на первый взгляд, тонкостями при заключении договора.