Общепринятые схемы сделок
Самые простые схемы — «чистая продажа» и «чистая покупка». «Чистая продажа» означает, что жилье продается без покупки другого жилья взамен. В квартире либо нет лиц, зарегистрированных постоянно или временно, либо уже есть другое жилье, в которое они переезжают. «Чистая покупка» будет означать, что у покупателя есть свободные деньги, которые он может потратить на приобретение жилья, иначе говоря – ему не нужно продавать имеющееся жилье для приобретения нового.
Основным моментом при чистой продаже является юридическое и физическое освобождение жилья. В большинстве случаев это лучше сделать до того, как найдется покупатель. Это связано с тем, что свободные квартиры имеют дополнительную привлекательность благодаря быстрому оформлению сделки, кроме того, понятие «свободная квартира» означает, что уже не случится ничего непредвиденного на этапе ее освобождения. Поэтому свободные квартиры быстрее находят своего покупателя и продаются, как правило, по более высокой цене. В случае, если в квартире зарегистрированы дети, также имеет смысл зарегистрировать их по новому месту жительства еще до сделки, избежав тем самым прохождения опекунского совета. Разумеется, если дети входят в число собственников, этого все равно не избежать.
Чем подтверждается то, что квартира свободна? Выписками из домовых книг. Первая выписка берется по месту нахождения жилья, она подтверждает, что в квартире нет лиц, зарегистрированных постоянно или временно, вторая – по месту регистрации собственников, она подтверждает, что собственники действительно зарегистрированы на этой жилплощади. Покупателям стоит присутствовать при получении выписки.
В том случае, если юридическое и (или) физическое освобождение жилья до сделки невозможно, например, по причине нехватки времени, все условия такого освобождения необходимо оговорить в договоре купли-продажи квартиры. Также покупателю стоит потребовать от продавца представить разрешение на регистрацию по новому месту жительства – справку по форме №6.
На примере чистой продажи рассмотрим и способ проведения денежных расчетов через депозитарную сейфовую ячейку. Этот способ я считаю самым безопасным на сегодняшний день.
Депозитарная сейфовая ячейка представляет собой обыкновенный сейф, находящийся в депозитарии - специальном охраняемом хранилище, оборудованном необходимыми средствами защиты. Любой желающий может арендовать этот сейф на необходимый срок и хранить в нем любые предметы, за исключением взрывчатых, отравляющих и тому подобных веществ. Открыть ячейку возможно только при одновременном использовании двух разных ключей, один из которых хранится у работника депозитария, второй – у арендатора ячейки. Таким образом, работник депозитария не имеет возможности «поинтересоваться» содержимым вашего сейфа. В случае потери ключа арендатором производится процедура вскрытия ячейки. Это довольно трудоемкий процесс, осуществляемый в присутствии арендатора или лиц, им уполномоченных.
Для осуществления денежных расчетов через сейфовые ячейки были введены так называемые дополнительные условия допуска к ячейке. Эти условия являются приложением к договору аренды ячейки и определяют порядок допуска в хранилище арендатора и других лиц, указанных в дополнительных условиях.
В случае купли-продажи квартиры покупатель и продавец в сопровождении работника депозитария входят в хранилище, считают и проверяют деньги, для чего в депозитарии имеется необходимая аппаратура, кладут деньги в сейф, сейф закрывается. Один ключ остается у работника депозитария, у кого – у продавца или покупателя – будет храниться второй большого значения не имеет. В дополнительных условиях допуска к ячейке в качестве лица, первым имеющего допуск в хранилище, указывается продавец квартиры, причем ему обязательно необходимо иметь при себе документы, подтверждающие переход права собственности на квартиру. В этот временной промежуток никто другой допуска в депозитарий не имеет.
Временной промежуток выбирается таким образом, чтобы успеть подписать договор купли-продажи и зарегистрировать его в Москомрегистрации. Продавец, получив свой экземпляр договора с печатью Москомрегистрации, может прийти в депозитарий и получить деньги. Если же сделка по каким-либо причинам не состоялась, то несостоявшийся покупатель имеет возможность забрать свои деньги по прошествии срока допуска продавца. Подчеркиваю еще раз: продавец имеет допуск к ячейке только при наличии у него зарегистрированного договора отчуждения квартиры, таким образом, он не имеет возможности получить деньги за непроданную квартиру. Покупатель также не может нарушить свои обязательства, забрав деньги в то время, когда договор проходит регистрацию, потому что его просто не пропустят в хранилище раньше установленного срока. Все это оговорено в дополнительных условиях допуска к ячейке.
О надежности этого способа расчетов говорит еще и тот факт, что сделки по приобретению квартир с использованием субсидий, которые перечисляются на банковский счет, также стараются проводить через депозитарии, снимая деньги со счета и закладывая их в ячейку.
При проведении более сложных сделок условия допуска к сейфовой ячейке будут несколько отличаться, а точнее – усложняться. Об этом мы поговорим в следующих выпусках «Ликбеза», когда будем рассматривать способы обмена и размена жилья, то есть сделки, требующие, наряду с продажей квартиры, покупки «альтернативной» жилплощади.
220 
0