Налогообложение в сделках с недвижимостью
Одним из вопросов, наиболее часто встречающихся при оформлении сделок с недвижимостью, является вопрос по налогообложению. Действительно, с введением с 1 января 2000 года контроля за крупными расходами граждан вызвали определенные опасения в тотальном контроле налоговыми органами доходов граждан. Но стоит ли опасаться встречи с налоговыми органами? В соответствии с действующим законодательством все денежные средства, полученные гражданином в течение года из любых источников, являются его совокупным доходом (за исключением выплат носящих социальный характер) и соответственно подлежат налогообложению.
Все знают, что с 1 января 2001 года вступила в действие вторая часть Налогового кодекса, но не все представляют, какие изменения преподнесет этот документ, в частности, владельцам недвижимости. Сразу же необходимо отметить, что никаких новых налогов в Налоговом кодексе не появилось, изменились лишь ставки действующих. Так подоходный налог установлен в размере 13 %. Льгота для продавцов и покупателей недвижимости (вычет из налогооблагаемой базы) остается. Если человек продает квартиру, стоимостью до 1миллиона рублей, то никакого налога он не платит (раньше эта сумма составляла 417 тысяч 450 рублей). А если квартира была в собственности более 5-ти лет, то налог не взимается независимо от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Но если квартира принадлежит нескольким собственникам, то закон позволяет распределить между ними сумму налогового вычета, т.е. если квартиру продают двое или трое собственников, то 1 миллион соответственно делится на двоих или троих. Для покупателей и застройщиков по прежнему действует льгота по освобождению от уплаты подоходного налога. Только теперь она равна не 5000 минимальных размеров оплаты труда, а 600 тысяч рублей. Эта льгота предоставляется с даты регистрации права собственности на жилой объект. Следует помнить, что для получения этой льготы вы должны представить в органы налоговой инспекции не только документы, подтверждающие Ваше право собственности, но и платежный документ, подтверждающий факт уплаты денежных средств(квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, и иные документы). Поэтому в случае приобретения квартиры в доме-новостройке бережно храните выдаваемые Вам платежные документы.
Если квартира приобретается в долевую или совместную собственность сумма льготы распределяется между собственниками в соответствии с долями собственности или в соответствии с письменным заявлением последних (в случае, если имеет место общая совместная собственность). Кроме того, теперь снимается трехлетнее ограничение действия льготы. Пока не будет исчерпана вся сумма, в пределах указанной в законе ставки, подоходный налог с Вас не взимается. Если же вы купили квартиру, стоимостью 400 тысяч рублей, 200 тысяч, у Вас соответственно осталось. Оставшуюся сумму Вы имеете право вычесть из налогооблагаемой базы при покупке следующего нового жилья, независимо от того в течение какого периода времени это происходит. И на это обратите внимание, поскольку льгота по освобождению от уплаты подоходного налога, именуемая имущественным налоговым вычетом, предоставляется только один раз, повторное ее предоставление Налоговым кодексом не допускается.
В риэлторской практике наиболее часто встречается случаи, когда одновременно продается старая квартира и приобретается новая. При такой ситуации одно лицо одновременно становится и покупателем и продавцом. В этом случае может быть три варианта:
Первый вариант: Вами в течение одного календарного года осуществляется и покупка новой и продажа старой квартиры. Вами может быть использованы две схемы налогообложения, либо Вы пользуетесь исчислением налогооблагаемой базы по разнице между покупочной и продажной ценой квартир, поскольку в состав налогоблагаемой базы входит разница между всеми доходами и всеми расходами, либо Вы можете воспользоваться льготой определенной при покупке квартиры и, исходя из Вашего месячного дохода по основному месту работы льготы по налогу будут действовать до полного использования..
Второй вариант: Вами в одном календарном году продается квартира, а в другом календарном году покупается новая квартира. В этом случае, по истечению календарного года Вам придется заплатить налог, но при приобретении квартиры в следующем календарном году, воспользовавшись льготой, Вы сможете полностью либо частично (в зависимости от цены продаваемой квартиры) "вернуть" уплаченный налог
Третий вариант: Вами в одном календарном году покупается квартира, а в следующем календарном году продается старая квартира. В этом случае, при приобретении квартиры Вам предоставляется налоговая льгота, но после продажи старой квартиры сумма, вырученная Вами будет отнесена на Ваш совокупный доход и налогооблагаемая база и исчисление налога будет производиться налоговыми органами с учетом предоставленной Вам ранее льготы.
Следующий вопрос, наиболее часто встречающийся в практике, это контроль налоговыми органами за состоявшимися крупными покупками граждан. Что необходимо знать в этом случае. В соответствии с действующим законодательством, регистрирующий совершение сделки купли-продажи орган, обязан в течение 15 дней, с даты ее совершения сообщить в налоговый орган по месту своего нахождения сведения о том, что данная сделка совершена такими-то гражданами. Налоговые органы, по месту нахождения регистрирующего органа, направляют полученные сведения в налоговую инспекцию либо по месту жительства лиц совершивших сделку, либо в налоговую инспекцию по месту нахождения имущества. После получения таковой информации работники налоговой инспекции обязаны вызвать в официальном порядке (повесткой) гражданина и предложить ему заполнить соответствующую декларацию о доходах. В случае, если расходная часть превышает доходную, то гражданину будет предложено подтвердить легальность получения денежных средств направленных на приобретение недвижимости. Для этого достаточно представить инспектору договора займа как заверенные нотариально, так и в простой письменной форме, либо иные документы могущие быть подтверждением осуществления Вами займа либо кредита.
Представление документов подтверждающих Вами заем денежных средств позволит Вам избежать налогообложения, поскольку заемные средства в доход включены быть не могут. Для лиц, не имеющих гражданство РФ и лиц, прибывающих на постоянное место жительство в РФ из других стран легальность денежных средств определяется таможенной декларацией. Заканчивая обзор вариантов налогообложения при купле продаже квартир, хочется отметить то обстоятельство, что ни одна сделка по недвижимости, при кажущейся простоте и схематичности, не похожа друг на друга и обладает своими особенностями. При таких условиях думается, что Вам необходимо обратиться в ООО "Региональное агенство инвестиций и недвижимости", где с учетом особенности именно Вашей сделки можно будет подобрать оптимальный юридический вариант оформления, что поможет Вам сэкономить Ваши денежные средства.
214 
0