Как выбрать оценочную компанию при покупке жилья с использованием ипотечного кредита
Ежедневно оценочными услугами пользуются сотни людей. Многие из них выбирают оценщика, руководствуясь списком фирм, рекомендованных кредитующим банком, поэтому выбор так или иначе делать приходится. От оценщика, участвующего в процессе приобретения жилья с использованием ипотечного кредита требуется предоставить на рассмотрение кредитной организации обоснованное в соответствии с официальными стандартами оценки заключение о рыночной стоимости имущества. Заключение, согласно оценочному законодательству, должно быть оформлено в виде письменного отчёта об оценке.
На основании величины рыночной стоимости предмета залога и другой информации, указанной в отчёте, кредитный комитет банка принимает решение о выдаче ипотечного кредита. Выдать кредит заёмщику или нет, а если выдать, то в каком размере, банк определяет без непосредственного участия оценщика. Однако информация, изложенная в отчёте об оценке, является одним из ключевых критериев, лежащих в основе решения банка.
Вопреки пословице «Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать», работники кредитных подразделений банка (в подавляющем большинстве случаев) собственными глазами предмет залога не видят. Однако профессиональному оценщику для составления объективного заключения о величине рыночной стоимости объекта оценки нельзя игнорировать эту народную мудрость и, следовательно, ему необходимо лично осматривать передаваемые в залог квартиру или коттедж.
Таким образом, оценщик становится теми «глазами», благодаря которым банковский работник «видит» имущество, предлагаемое заёмщиком в качестве обеспечения по ипотечному кредиту. Принимать решение о выдаче кредита, рисковать деньгами, не имея подробного и объективного описания предмета залога (а оценщик к отчёту прикладывает и фотографии), значит серьёзно увеличивать риск и, соответственно, стоимость кредита.
Доверие к результатам работы оценщика является одной из причин, под влиянием которых банки ограничивают круг оценочных организаций-партнёров, предпочитая работать только с теми, в чьей объективности они не сомневаются. Частота упоминания одной и той же оценочной организации в числе компаний, рекомендуемых различными банками своим клиентам для проведения оценки предмета залога, находится в прямой зависимости от степени доверия со стороны банков к работе этого оценщика. Поэтому, при прочих равных условиях, заёмщику лучше воспользоваться услугами того оценщика, которого рекомендует наибольшее количество банков.
Можно обратиться в кредитующий банк, имея на руках отчёт об оценке, выполненный «сторонним» оценщиком. Однако, чтобы затраты на проведение этой оценки не оказались напрасными, необходимо заранее поинтересоваться у сотрудников кредитного подразделения банка, примут ли они к рассмотрению отчёт данного оценщика. Существует ряд компаний, давно и успешно работающих на рынке оценочных услуг, имеющих устойчивую деловую репутацию в банковской сфере. Многим из них отсутствие официальной аккредитации при том или ином банке не мешает выполнять работу по заказу своих клиентов, которые затем могут обращаться в разные банки с целью получения кредита под залог оценённого имущества. Сотрудники банков доверяют таким оценщикам и, как правило, принимают их отчёты к рассмотрению. Как уже говорилось выше, информация, представленная в отчёте об оценке, очень важна для принятия банком решения о выдаче ипотечного кредита. Мелочей здесь не бывает. Кредитующие организации по своей природе консервативны и осторожны, имея обыкновение больше доверять документам, а не словам. Они не дадут взаймы без тщательной проверки потенциального заёмщика, включая и предлагаемое им обеспечение.
Любая, на первый взгляд несущественная деталь, может стать серьёзным препятствием на пути к получению кредита. Статистику отказов не афиширует ни один банк, однако их величина вполне сопоставима с количеством положительных решений. Только опытный и профессиональный оценщик, хорошо знакомый с требованиями банков к содержанию отчётов об оценке, форме предоставления информации о стоимости предмета залога и прочих нюансах взаимоотношений между кредитной организацией и заёмщиком, знает, как обойти все подводные камни в процессе оценки жилья для целей ипотечного кредитования.
Существуют определённые предубеждения по поводу независимости позиции оценщика в оценке предметов залога. Оппоненты оценщиков считают, что, выступая в качестве партнёров того или иного банка, те ставят во главу угла интересы кредитной организации (как своего работодателя) в ущерб интересам потенциального заёмщика. Баланса интересов нет, поэтому считать такую оценку независимой не совсем корректно.
Ответная аргументация базируется на природе партнёрских взаимоотношений между банком и оценщиком, на логике существования профессии оценщика. Если кредитующий банк заинтересован в независимой и объективной оценке предмета залога, то интересы оценщика (как, впрочем, и интересы самого заёмщика) просто обязаны совпадать с интересами банка. Оценщика для того и приглашают, чтобы в рамках соответствующей законодательной и нормативной базы найти точку совпадения интересов сторон в вопросе о стоимости предмета залога.
Претензия эта может быть справедлива только в том случае, если интересы банка или самого заёмщика (что на практике бывает гораздо чаще) смещены в сторону от объективной и независимой оценки, выходят за рамки требований оценочного законодательства. Иными словами - если на оценщика в той или иной форме оказывается давление с целью получить от него в качестве результата оценки величину стоимости предмета залога, которую невозможно рассчитать, не вступив при этом в конфликт с законом. Чем слабее позиции оценщика на рынке, тем проще «склонить» его на подобное нарушение, поскольку любая копейка может оказаться решающей в борьбе за выживание на рынке. Однако это совершенно не означает, что все маленькие оценочные организации готовы ради денег «прогибаться под клиента». Это лишь говорит о том, что потенциальному заказчику услуг необходимо критически относиться к их рекламным посулам, т.к. выполнить оценку профессионально может только оценщик с соответствующим опытом. Теория изучается быстро, а вот опыт приходит лишь с годами, отданными кропотливой практической деятельности. Параллели можно легко отыскать в сферах, хорошо знакомых большинству людей. Например, знание правил дорожного движения не является синонимом профессионализма автомобилиста, но многолетний водительский стаж уже говорит о многом.
Очевидно, что обращаться за услугами по оценке лучше в крупную и хорошо известную на рынке компанию. Маленькой оценочной фирме сложно привлечь в штат достаточное количество профессиональных экспертов для того, чтобы с их помощью охватить широкий спектр оценочных услуг. В свою очередь профессионалы и сами неохотно идут в небольшие организации, понимая, что работы, соответствующей их профессиональному уровню, здесь будет недостаточно. Нет работы – нет достойного заработка, теряется квалификация.
В то же время существуют небольшие, обычно узкоспециализированные оценочные фирмы, где работают очень хорошие эксперты, настоящие профессионалы в своей области. Их, если поискать хорошенько, можно встретить в самых разных сегментах рынка оценочных услуг. Например, в области оценки морских судов, антиквариата, интеллектуальной собственности, автотранспорта. Но если маленькая оценочная компания декларирует оказание «широкого спектра оценочных услуг», то имеет смысл усомниться в её возможностях.
Так уж устроен человек, что очень часто основным критерием его выбора в пользу того или иного товара или услуги является цена, объявленная продавцом. Многие потенциальные клиенты в процессе поиска оценочной компании применяют тот же подход, ориентируясь на самое дешёвое предложение услуг. Минимизируя свои издержки сегодня, о возможных последствиях такой экономии они даже не подозревают.
Кто хоть однажды прочитал пушкинскую «Сказку о Попе и его работнике Балде» должен понимать азбучную истину: дёшево хорошо не бывает, час расплаты за собственную скупость при найме «работника» обязательно настанет, а рассчитываться придётся собственным лбом. Человек, «гоняющийся за дешевизной» оценочных услуг, может легко оказаться в роли «попа».
Средний уровень цен на услуги специалистов по оценке жилой недвижимости в Московском регионе сегодня уже сформировался и находится в интервале от ста до ста двадцати долларов США за оценку типовой квартиры. Ниже этого уровня серьёзному оценщику работать не рентабельно, поэтому здесь, в основном, можно встретить либо некачественную оценку, изобилующую ошибками, либо откровенную халтуру, за которую в одночасье можно лишиться лицензии.
Стоимость услуг, сильно заниженная относительно среднего уровня, сложившегося в регионе, почти всегда свидетельствует о том, что оценку будут выполнять низкооплачиваемые сотрудники, которые либо не являются экспертами в данной области, либо не в состоянии по каким-либо причинам найти себе более достойный заработок в другой оценочной фирме.
Причины колебания стоимости услуг в рамках среднего по региону уровня могут быть различны. Например, из-за разницы в подходах к ценообразованию на услуги по оценке жилья. У целого ряда оценщиков в основе процесса ценообразования лежит т.н. затратный метод, заключающийся в суммировании всех прямых и косвенных затрат, необходимых для проведения оценки и подготовки отчёта.
Львиная доля затрат приходится на подготовку отчёта об оценке в соответствии с требованиями законодательства, стандартов в области оценки и требованиями кредитующего банка. Разумность этих требований не всегда очевидна, зато их смягчение способно реально снизить затраты оценщика и, следовательно, стоимость его услуг. В крупных фирмах, где существует технология оценки жилья и ежемесячно проводится оценка нескольких сотен объектов жилой недвижимости, вводятся различные системы и механизмы контроля качества, наподобие существовавших некогда на производстве отделов технического контроля (ОТК). Создание и функционирование подобных систем тоже входит в статью затрат, но при большом объёме оказываемых услуг они себя окупают.
Сложная, но эффективная система контроля качества услуг нерентабельна в компаниях, где работает всего два-три эксперта. В таких фирмах работник всё делает сам, включая проверку качества собственной работы, иногда чисто формальную.
Ценообразование здесь строится по следующему принципу: стоимость услуг объявляется клиенту либо по нижней границе среднего уровня цен на аналогичные услуги, сложившегося в регионе, либо чуть ниже этой границы. Поскольку качество услуг никто не контролирует, затраты на проведение оценки в такой фирме гораздо ниже. В свою очередь удельная прибыль от каждого заказа становится больше, нежели у оценщика, который тщательно следит за качеством обслуживания клиента. Работать плохо оказывается экономически более выгодно, чем делать ту же самую работу качественно.
Вполне вероятно, что у заёмщика из-за некачественно выполненной оценки, завышения или занижения стоимости имущества, упущенных существенных фактов, влияющих на стоимость, позже могут возникнуть серьёзные проблемы с банком. Если же обнаружится, что оценка выполнена с нарушением закона, то всю сделку, связанную с покупкой жилья, суд вполне может признать недействительной. Жильё автоматически перестанет быть собственностью заёмщика, банк потребует вернуть кредит, что повлечёт за собой более существенные затраты, несравнимые с экономией, полученной на услугах по оценке.
Следует также критически относиться к предложениям оценщика, входящего в структуру риэлторской компании. Комиссионные риэлтора, как правило, находятся в прямой зависимости от цены сделки с имуществом и ему, в отличие от независимого оценщика, далеко не всё равно, за сколько будет продана квартира. Когда одно подразделение риэлторской компании оценивает имущество, а другое его продаёт или хотя бы обязуется его продать через какой-либо промежуток времени, то это является, по сути, откровенным нарушением закона, т.к. налицо прямой имущественный интерес в данной сделке.
При повышенном спросе жильё некоторые риэлторы, пользуясь ситуацией, когда квартиру хотят купить сразу несколько человек, пытаются повысить свои комиссионные, устраивая от имени продавца «аукцион на повышение». Вектор коммерческой заинтересованности здесь вполне очевиден. Поэтому и у риэлтора, и у подчинённого ему оценщика обычно бывает собственное понимание рыночной стоимости имущества, отличающееся от того, что вкладывает в данный термин российское законодательство. Иногда оценочные подразделения риэлторских компаний просто «обосновывают» цифру, «спущенную сверху» в качестве цены, по которой клиент риэлтора хотел бы продать своё имущество. С отчётом об оценке в руках гораздо проще убеждать потенциального покупателя, что именно эта величина стоимости и является рыночной. Очень редко это значение соответствует реальной рыночной стоимости имущества, т.к. включает в себя очень много «дополнительных интересов», которые продавец или риэлтор хотят переложить на кошелёк покупателя. Зная о возможности возникновения подобной ситуации, банки достаточно редко рекомендуют своим потенциальным заёмщикам таких оценщиков. Для человека, мало знакомого с рынком оценочных услуг, определить для себя «величину и солидность» оценщика на этапе его выбора можно лишь на основании общедоступной информации (чем её больше, тем лучше), а также по т.н. косвенным признакам. Главное – уметь анализировать и делать соответствующие выводы. Первое, на что стоит обратить внимание, это активность и широта спектра сотрудничества оценщика с крупными ипотечными банками или, как говорят маркетологи, занимаемая доля рынка. Маленькая компания просто физически не в состоянии работать с большим количеством банков. Для этого необходим целый штат специалистов, соответствующая материально-техническая база, инфраструктура и, безусловно, технологии.
Второе – это количество персонала, непосредственно занимающегося в компании оценкой жилья. Чем больше в оценочной организации работает штатных специалистов с соответствующим профессиональным образованием, тем больший объём заказов на оценку может выполнить фирма в целом, а заёмщику не приходится долго дожидаться своей очереди. Количество специалистов в оценочной фирме определить достаточно просто. Достаточно запросить по факсу копию лицензии на право осуществления оценочной деятельности, где в приложении должен быть указан перечень соответствующих сотрудников. Эта информация не является коммерческой тайной. Много информации об оценщике можно получить с помощью интернета. Отсутствие сайта у компании, оказывающей услуги, сегодня считается дурным тоном. Корпоративный сайт – это неотъемлемый элемент бизнеса компании. По его содержанию и качеству оформления можно судить о бизнесе компании в целом. Любопытный нюанс – сайт солидной компании, работающей на отечественном рынке, как правило, зарегистрирован в т.н. «ru-зоне», т.е. имеет следующий адрес: www.компания.ru. Здесь уместно провести аналогию с хорошим деловым костюмом, который, помимо бытовой, одновременно выполняет иммиджевую функцию, причём очень сложно сказать какая из них важнее. На сайте оценщика может быть много полезной информации. Однако внимание, прежде всего, следует обратить на количество контактных телефонных номеров и других средств коммуникации, на возраст компании и, что особенно важно, на её опыт работы именно с жилой недвижимостью. В процессе выбора оценщика следует учитывать, чтобы оценка имущества являлась основным или одним из основных видов деятельности компании. Опыт показывает, что в таких компаниях работают более профессиональные и опытные специалисты, чем в фирмах, где оценка является второстепенным видом бизнеса. Опыт специалистов оценочной компании – очень важный критерий. Причём этот опыт должен быть получен не в оценке вообще, а в конкретном сегменте, в данном случае - в сфере рынка жилой недвижимости. Сегодня в России много профессиональных оценщиков, способных выполнить проекты любой категории сложности в самых различных областях экономики от крупного промышленного предприятия до антикварного колечка на пальце.
Однако при кажущейся внешней простоте оценки квартиры или коттеджа, профессионально выполнить эту работу в кратчайшие сроки с учётом специфических требований того или иного банка так, чтобы результатом стал выданный заёмщику ипотечный кредит, по силам далеко не всем, кто называет себя специалистом в области оценки. Оценочных фирм и индивидуальных предпринимателей в стране несколько тысяч, а профессиональной оценкой жилья для целей ипотечного кредитования из них занимается не более сотни. Выбирая оценщика, следует внимательно ознакомиться с содержанием двух основных документов, без которых оценочная деятельность на территории Российской Федерации запрещена. Мошенников, пытающихся работать без этих документов, можно даже не рассматривать, оставив этот процесс тем, кто ищет экстремальных приключений на свой кошелёк. В списках оценщиков, предлагаемых банками своим заёмщикам, шансов встретить «нелегала» также очень не много. Иными словами – лицензия и страховой полис есть у всех оценщиков. Интерес для потенциального заказчика услуг может представлять информация, которую можно «извлечь» из содержательной части этих документов. Лицензии оценщиков отличаются сроком действия и количеством специалистов, указанных в приложении. Поскольку на федеральном уровне лицензии стали выдаваться в августе 2001 года, то начало срока её действия даёт заказчику информацию о возрасте (т.е – опыте) оценщика. Если, например, лицензия выдана в 2003 году, то либо эта фирма создана в этом году и ей не более двух лет, либо до этого времени она оценкой вообще не занималась.
Наличие фамилии того или иного специалиста в специальном приложении к лицензии свидетельствует, что он является штатным сотрудником данной организации и имеет соответствующий диплом о профессиональном образовании в области оценочной деятельности. Необходимо отметить, что крупные оценочные организации, помимо собственных специалистов, очень часто используют труд временных работников, в т.ч. стажёров, совместителей и т.п. В соответствии с оценочным законодательством такие работники не указываются в лицензии, однако трудовое законодательство считает подобную форму взаимоотношений вполне законной, если они должным образом оформлены.
С целью соблюдения качества оказываемых услуг, в крупных оценочных компаниях в подобных случаях существует практика т.н. кураторства (она может носить и иные названия). Опытный специалист, состоящий в штате оценочной компании, курирует работу внештатного сотрудника, проверяет её на соответствие требованиям внутренних стандартов качества и, в случае отсутствия ошибок, ставит собственную подпись под отчётом об оценке.
Подобная практика позволяет, например, получать практические навыки оценки тем, кто одновременно обучается профессии оценщика либо на последних курсах высших учебных заведений (студенты-стажёры), либо по многомесячным специальным программам подготовки специалистов-оценщиков «без отрыва от производства». По второй схеме часто учатся штатные сотрудники оценочной компании, по разным причинам не имеющие специального дополнительного образования, в результате чего их фамилии нельзя указать в лицензии. Страховой полис является вторым из двух обязательных документов, наличие которых у оценщика установлено законом. Информация о страховании профессиональной ответственности оценщика не является коммерческой тайной, а её изучение может дать заинтересованному клиенту определённую пищу для размышлений. Полис подтверждает, что оценщик застраховал свою ответственность перед клиентами от собственных профессиональных ошибок. Если деятельность оценщика признается ошибочной (наступает страховой случай), страховая компания, выдавшая полис, обязана компенсировать клиенту оценщика убытки. Величина компенсации зависит от суммы, на которую оценщик застраховал свою ответственность. Основное, на что следует обращать внимание, изучая полис – это размер покрытия в случае наступления страхового случая. Хорошо, если эта сумма эквивалентна нескольким сотням тысяч долларов. В этом случае страховая компания сможет в достаточном объёме компенсировать убытки, понесённые клиентом оценщика в результате допущенных им профессиональных ошибок.
Если же размер покрытия не превышает, например, пятидесяти тысяч (в пересчёте на доллары США), то страховая компания в случае наступления страхового случая компенсирует убытки лишь в размере не более стоимости однокомнатной квартиры в Москве. Оценщика, имеющего полис с небольшой суммой страхового покрытия, можно сравнить с сапёром, также не имеющему права на ошибку. Поэтому при выборе оценочной организации лучше предпочесть ту, которая изначально не экономит на праве заказчика получить соответствующую компенсацию, если в её работе допущена серьёзная ошибка.
Одним из ключевых критериев при выборе компании для проведения оценки жилья, приобретаемого с использованием ипотечного кредита, является срок выполнения заказа. Среднее по рынку количество времени, необходимое на оценку квартиры в московском регионе не превышает трёх дней. Здесь потенциальному заказчику очень важно критически взглянуть обещание «оценить всё за один день», т.к. в последствии это может оказаться не более чем рекламным трюком. Исключение может составлять лишь т.н. «срочный» заказ, который входит в спектр услуг некоторых оценочных компаний, но, как и все срочные работы, должен оплачиваться по специальному тарифу. Оценка имущества – это процесс, требующий определённых затрат времени. Как уже упоминалось выше, немалую часть его занимает осмотр предмета залога и оформление отчёта об оценке в соответствии с требованиями банка, куда обратился за кредитом заказчик.
Оценщик, прибыль которого зависит, в том числе и от количества выполненных заказов, не заинтересован, чтобы этот процесс затягивался дольше, чем того требует технология.
При всём уважении к своим клиентам, оценщик не имеет права приступать к оценке, не заключив предварительно соответствующий договор с заказчиком услуг, т.к. согласно федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» именно этот документ является основанием для проведения оценки. В рамках договора каждая из сторон возлагает на себя определённые обязательства. Заказчику необходимо предоставить соответствующие документы на имущество, организовать доступ эксперта для осмотра предмета залога, а также оплатить услуги по оценке. В свою очередь, на оценщике лежит обязанность качественно и в установленные сроки произвести оценку имущества, передаваемого в банк в качестве обеспечения по ипотечному кредиту. В солидной оценочной фирме, где привыкли к порядку, а не к суете по поводу внезапно нахлынувшей возможности заработать, клиенту всегда сначала предложат заключить соответствующий договор.
Чем крупнее компания, чем большее количество специалистов в ней трудится, тем быстрее будет выполнена оценка предмета залога, что достигается, как правило, за счёт региональной диверсификации работы экспертов. Если в маленькой фирме на весь московский регион работает лишь два-три оценщика, то крупная компания может иметь по столько же оценщиков, но уже на отдельный район города или области. При нормальной работе оценочной организации, при востребованности её услуг, эксперты имеют очень плотный рабочий график. У них, как правило, распланированы и текущий, и следующий за ним дни для того, чтобы в установленные сроки завершить принятые оценщиком обязательства по заключённым ранее договорам. Логичный, законный и эффективный порядок оказания услуг, при котором не страдает качество. Срочные услуги, как уже упоминалось выше, оказываются по специальному тарифу. Если нет заключённого договора, что само по себе незаконно, эксперт не имеет права в ущерб другим клиентам приступать к оценке другого объекта. Далеко не всегда декларируемая быстрота оказания услуг может сочетаться с качеством оценки. И это необходимо также принимать во внимание потенциальному заказчику. Очерёдность в процессе проведения оценки образуется отчасти из-за необходимости соблюдения установленных законом формальностей. Это вполне нормальное явление, свидетельствующее о востребованности оценщика на рынке услуг, о его активном сотрудничестве с ипотечными банками, о том, что оценка для него не разовое явление, а часть общего непрерывного бизнес-процесса.
Приступая к выбору оценщика очень важно помнить, что профессионально выполненная оценка квартиры или коттеджа, соответствующим образом оформленный объективный отчёт об оценке рыночной стоимости предмета залога может стать серьёзным аргументом в пользу положительного решения банка о выдаче кредита. Если же оценщик работает с несколькими банками, то, в случае отказа в предоставлении кредита в одном из них, заказчик с тем же отчётом об оценке может обратиться в другой. В заключении имеет смысл воспроизвести вопрос, который иногда приходится слышать от людей, обращающихся за ипотечным кредитом в банки, а также дать собственный ответ на него: - Можно ли не оценивать имущество, приобретаемое с помощью ипотечного кредита?
- Можно, но кредит, скорее всего, не дадут. Скупость и стремление «наменять на грош пятаков» приводят именно к таким последствиям.
190 
0