Как не погореть на аренде жилья?

Не успела дать объявление в газету о том, что сдает квартиру, как тут же нашлись квартиранты — молодая супружеская пара. Договорились быстро. Вроде бы все шло как по маслу: стоило Ольге позвонить, как ребята приносили все квитанции и деньги. Но через полгода их телефон замолчал. Когда обеспокоенная хозяйка приехала в свою квартиру, ее чудом не хватил инфаркт: квартиранты вывезли почти всю мебель, шикарную хрустальную люстру, кое-что по мелочи, да еще счета на оплату междугородных переговоров тысяч на десять рублей оставили. В милицию Ольга, конечно, заявила, но... Она ведь даже паспортов толком не разглядела: Больно уж ребята обаятельные попались и сразу на все согласились.
Таким доверчивым несть числа. Как утверждают юристы Московского общества защиты потребителей, на удочку мошенников попадаются и те, кто квартиру сдает, и те, кто хочет ее снять. Для того чтобы отнять деньги у наивных граждан, совсем не обязательно идти на конфликт с Уголовным кодексом. Достаточно лишь грамотно составить договор.

Советы сдающим квартиру

— Договор обычно составляют сроком на год с правом пролонгации, — говорит юрист Московского общества защиты потребителей Алексей Бобров. — Учтите: если в нем нет специальных оговорок, арендную ставку можно пересмотреть только по окончании срока его действия. А если хотите получать плату от квартирантов не только вовремя, но и в полном объеме, придется, не скрываясь, указать ее размер в документе. И помните: полученные от сдачи квартиры внаем деньги — официальный доход, с которого надо уплачивать 13%-ный подоходный налог.

• Если в квартире сделан дорогой ремонт и есть современная мебель или техника, лучше это имущество застраховать.
• Имейте в виду: вселить жену (мужа) и детей в снимаемую квартиру наниматель может только с согласия хозяина жилплощади.
• Квартирант обязан разрешать хозяину проверять состояние квартиры и вещей, которые находятся в собственности владельца.

Советы снимающим квартиру

Господа, если вы считаете, что быстро, дешево и хорошо — синонимы, то не сегодня-завтра побежите в милицию с заявлением на действия очередных мошенников: аттракционы неслыханной щедрости бывают только в голубых мечтах. Впрочем, рекламное лукавство — только первое звено в цепочке отъема денег у граждан. Сценариев обмана множество. Но все они в конечном итоге сводятся к двум-трем основным.

ВАРИАНТ ПЕРВЫЙ — СПЕШКА. В агентстве кипит работа. В суете вам предлагают сразу подписать контракт, тут же оплатить услугу и в назначенное время в указанном месте встретиться с агентом. Поддавшись спешке, вы не глядя все подписываете, платите деньги и несетесь на свидание с проводником в светлое будущее. Увы, вас никто нигде не ждет. А телефон агента или непробудно занят, или не отвечает. Озарение приходит, но поздно. Внимательно прочитав договор, вы обнаруживаете, что подписали странную бумажку, где оговорена только ваша обязанность оплатить некую услугу. Какую именно — договор умалчивает. Умалчивает он и об обязанностях пресловутого агентства. Чтобы по такому договору добиться справедливости даже в суде, нужно на юриспруденции съесть не одну, а целую дюжину собак.

ВАРИАНТ ВТОРОЙ — НЕВИДИМКА. В агентстве очень подробно отвечают на все ваши вопросы, советуют не спешить и внимательно прочитать договор. Где черным по белому записано: “Если агентство не выполнит обязательств перед клиентом, оно возвращает деньги”. И вот договор подписан, агентство обязалось предоставлять координаты арендодателей по указанному в договоре телефону. Для начала же дают только один номер: “Зачем вам другие? Вдруг вы эту квартиру уже сегодня снимете?” И сразу созваниваются с хозяином квартиры и уточняют детали.

Когда же по указанному телефону пытаетесь позвонить вы и договориться о смотринах, оказывается, что это гостиница, а если и квартира — то хозяин ее никогда не сдавал и сдавать не собирается. Разыскать квартиру по данному вам в агентстве адресу тоже невозможно, потому что или улицы такой в Москве нет, или дома под таким номером.

Выбивать деньги из агентства в этом случае — все равно что плевать против ветра. Вам вежливо укажут, что по договору агентство обязано только передать вам телефоны базы данных. Телефон есть? Есть. К тому же по подписанному вами документу “исполнитель не несет ответственности за допущенные в информационном бюллетене ошибки...” То есть никто не отвечает за ложные сведения, которые втюхивают доверчивым клиентам. Идти в суд с такой бумажкой — только выставлять себя на посмешище. Искать помощи у милиции тоже безнадежное дело — юридически-то придраться не к чему.

— Поэтому, — советует Алексей Бобров, — не прибегайте к услугам дешевых агентств. Обращайте внимание на номер телефона. И сразу откажитесь от услуг, если указан сотовый. Придя в агентство недвижимости, обратите внимание, вывешены ли на видном месте лицензия на право ведения данного вида деятельности и перечень предоставляемых услуг. Никогда не вносите предоплату! И не торопитесь подписывать договор. Настаивайте на том, что сначала нужно посмотреть жилье, встретиться с хозяином и проверить, кто же настоящий собственник этой квартиры.

Даже если все прошло гладко, агент привел вас на квартиру и познакомил с хозяином, не спешите соглашаться. Попросите разрешения заглянуть в документы о праве собственности на квартиру. Может, этот человек вовсе и не собственник или кроме него у квадратных метров еще тысяча и один хозяин? Кстати, не помешает взглянуть и на хозяйский паспорт. Может, господин выдает себя совсем не за того, кто он есть на самом деле.

Тонкости квартирного дела

По российскому законодательству частное лицо должно заключать с хозяином квартиры договор найма. Договор аренды может заключать только лицо юридическое. Если вы заключили договор аренды, суд вправе признать его недействительным.

Лучше снимать квартиру у собственника. Если жилье муниципальное или ведомственное, потребуется согласие не только всех, кто на этой площади прописан, но и собственника жилья — муниципалитета. Его интересы представляют жилищные конторы — ДЕЗы, РЭУ и т.д.

Обязательно заключайте с хозяином квартиры договор! Причем его совсем необязательно заверять у нотариуса: документ и без того будет иметь юридическую силу.

В ДОГОВОРЕ НУЖНО ОБЯЗАТЕЛЬНО УКАЗАТЬ:

1. Паспортные данные нанимателя и хозяина.
2. Характеристики квартиры, какое имущество в ней находится и в каком оно состоянии.
3. Правоустанавливающий документ, удостоверяющий, что наниматель имеет дело с хозяином.
4. Права и обязанности сторон.
5. Условия оплаты и расторжения договора.
6. Стоимость одного месяца найма.

В этом же документе оговаривается, как часто хозяин может посещать квартиру, должен ли предупреждать о визите и т.п. По закону наниматель может потребовать от владельца не посещать квартиру без предупреждения.

• Собственник не обязан регистрировать договор с нанимателем, если срок найма меньше года, но налоги платить все равно придется.
• В договоре должны быть указаны пределы ответственности квартиранта. Скажем, если квартиру зальет сосед сверху, наниматель не обязан делать ремонт за свой счет.
• Чтобы обезопасить себя, обязательно требуйте расписку об уплате (получении) денег. Квартирант передает хозяину расписку, где указывает суммы и период, за который внесена плата. Хозяин, в свою очередь, тоже должен выдать письменное уведомление в получении денег.

Справочник 192 0