Договор аренды.

Договор аренды.

Итак, договор. Не, лучше с большой буквы – Договор.
Агентства недвижимости предлагают к заполнению «договор аренды» и «договор найма», в принципе, и то и другое правильно и законно, но… «договор аренды» регулируется нормами Гражданского кодекса принятого 25.10.1994 года, а «договор найма» - Жилищного кодекса от 23.06.1983. Кроме того, как уже всем известно, частнособственнические интересы у нас в стране признаны не смотря на завоевания 1917 года, а статья 606 ГК гласит…

Не, читайте сами, разжевал, в рот положил, а глотайте самостоятельно. Короче, если Вы заключаете договор найма на квартиру с находящимся в ней имуществом наймодателя необходимо дополнительное соглашение об аренде этого имущества и соответственно платить Вы будете отдельно, за найм квартиры (стен) и за аренду имущества в этих стенах находящегося. Вот только я сам до сих пор не возьму в толк: квартира – это имущество, как и телевизор, так откуда «договор найма»? Может высоколобые юристы из посетителе сайта растолкуют – буду зело признателен.
Катимся дальше. В принципе, согласно статье 421 ГК, форма договора у нас свободная, т.е пишите что угодно и хоть на туалетной бумаге, все равно, суд будет обязан принять понаписанное к рассмотрению, заверяли Вы его нотариально или нет (о регистрации договоров аренды в статье 609 ГК) но! Во первых 9 глава ГК, во вторых уже упомянутая 421 статья и в третьих (на мой взгляд - к сожалению только третий) Контрактное право – ни кем не принятое как обязательное, а только принятое как рекомендуемый свод правил оформления договоров (международный уровень), в сети я пока этого не нашел, а 3-й том (недвижимость) у меня кто-то зачитал. Не смотря на это, и так преподают в юридических ВУЗах (дядя рассказывал, а ему можно верить, он юрист в «БалтСтрой», там дураков не держат) – в любом договоре не должно быть двучтений, на что и рекомендую обратить внимание прежде чем подписывать, ибо не смотря на всю кажущуюся Вам филькинуграмотность подписываемой бумажки, случись суд, отнесутся к ней более чем серьезно, даже без нотариального заверения (а Вы думаете я просто так извожу на договора бумагу с 4 степенями защиты).
И последнее, перед самим текстом договора: предлагаемый мной договор не идеален, это уже его дцатая версия, сто раз согласованная и перепроверенная на соответствия и если кто из «юридической» аудитории моего сайта подкинет идею по совершенствованию предлагаемого мной к заполнению договора – буду ему вельми понеже.

Шапка и 1-й пункт - предмет договора.

ДОГОВОР АРЕНДЫ

г. Москва
"...." .......... 20.....г

Мы, г-н/г-жа .................................................,здесь и далее именуемый Арендодатель, с одной стороны и г-н/г-жа.............................................., здесь и далее именуемый/ая Арендатор с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.Предмет Договора.

Арендодатель предоставляет в аренду, а Арендатор арендует квартиру расположенную по адресу: г. Москва, ............. улица, дом........, кв..........., здесь и далее именуемая Квартира.

Особо комментировать здесь нечего – стандартная шапка. Для аренды комнат достаточно просто заменить Квартира на Комната и добавить: «комната ..... м2».

2. Oбязанности Арендодателя

Арендодатель обязуется:
· предоставить Квартиру Арендатору с «.... » ........... 20.....г.;(1)
· осуществлять техобслуживание Квартиры и оборудования;(2)
· оплачивать все коммунальные услуги в период аренды, если иное не предусмотрено в п.8.5, за исключением не локальных телефонных соединений и других услуг не входящих в ежемесячный абонентский платеж МГТС; (3)
· уведомлять Арендатора о посещении Квартиры ( за 24 часа):(4)

Вот теперь начались комментарии – разжевываю, кладу в рот и пропихиваю бейсбольной битой :-)
(1)- здесь указывается дата когда хозяин квартиры (везде будет именно «квартира» т.к с комнатами я не работаю, но меняйте на здоровье) отдает ключи со словами: «Живите и …». Для сроков аренды предусмотрен другой пункт в котором и указывается с какого числа начинают капать бабки, а то вдруг арендатор ремонт делать соберется или въезжать будет только через N дней.
(2)- статья 210 ГК (ети ее мать!) во, блин, понапишут! Вечный спор 210 и 616 статей ГК. Лично я считаю, что 616 более правильная - новый унитаз арендатор съезжая унести не сможет (статья 623 ГК), но предлагаю и арендатору перестраховаться (чуть ниже).
(3) - упомянутый пункт 8.5 – пустой, здесь как сами договоритесь. На моей практике бывало и так и так. Расшифрую только про МГТС: междугородка, секс по телефону, заказ телеграмм и пиццы оплачивает арендатор.
(4)- простые правила приличия, они и в законах где-то прописаны, вот только где – не помню :-) сами пошукайте, при желании.

3. Обязанности Арендатора.

Арендатор обязуется:

· своевременно оплачивать счета за не локальные телефонные соединения и другие услуги не входящие в ежемесячный абонентский платеж МГТС. (1)
· использовать Квартиру для собственного проживания, не для субаренды и не в качестве офиса; (2)
· нести полную материальную ответственность за ущерб Квартире, мебели и оборудованию, а также прилегающим помещениям, нанесенный по вине или по невнимательности Арендатора.(3)
· Арендатор не несет ответственность за естественную амортизацию квартиры и оборудования;(4)
· заводить домашних животных в Квартире только с письменного разрешения на то со стороны Арендодателя, при этом Арендатор несёт полную ответственность за ущерб, нанесённый Квартире его(её) домашними животными;(5)
· Арендатор несет полную ответственность за ущерб, нанесенный Квартире по вине или по невнимательности его гостей или членов семьи;(6)
· оставлять гостей ответственными за Квартиру только после письменного на то разрешения со стороны Арендодателя;(7)
· проводить серьезные ремонтные работы или осуществлять какие-либо значительные изменения в Квартире только с письменного разрешения на то со стороны Арендодателя;(8)
· уважать покой соседей в ночные часы. (9)

(1)- расшифровываю «не локальные телефонные соединения и другие услуги не входящие в ежемесячный абонентский платеж МГТС»: междугородка, секс по телефону, заказ телеграмм и пиццы оплачивает арендатор.
(2)- в принципе, можно и то и другое, просто арендодателям это обычно не нравится, вот и написано – низя. Данный пункт регулируется статьей 7 ЖК и 615 ГК.
(3) - здесь особо комментировать нечего, кто насвинячил тому и отвечать. При желании этот пункт можно застраховать, всего 2 страховки: 1-я – ущерб (10% от оценочной стоимости имущества в год), 2-я – гражданская ответственность или более понятно – за затопление соседей (ГО с суммой покрытия 10000 иХ обойдется в 150 иХ/год). В случае если Вы решите страховаться составляется дополнительное соглашение в котором прописывается кто за что платит и как делится страховка случись чего (ведь пострадать может и имущество арендатора).
(4) - данный пункт регулируется статьей 622 ГК, только там написано не «естественная амортизация», а «нормальный износ». Кстати, какой износ считается нормальным нигде не написано…
(5) - писать на самом деле ничего не обязательно, если только Вы не собираетесь устраивать в квартире приют для бездомных скунсов, а вот предварительно поговорить надо.
(6) - тут все ясно и понятно, только иногда спрашивают: «А как же прилегающие помещения?», как – как, да никак! Из нижней квартиры не видно кто над ними забыл кран закрыть :-)
(7) - если Вы уезжаете на выходные на дачу оставляя в квартире сестру можно даже не звонить, а вот если это отпуск или командировка лучше предупредить. Писать ничего не обязательно, достаточно просто позвонить.
(8) - в принципе, согласно закону, делать в квартире Вы можете все что угодно, только стены ломать нельзя, на это разрешение даже не хозяина требуется. Вот для этого пункта уже лучше состряпать письменное соглашение в котором и закрепить как все происходит и кто за что платит.
(9) - самый мой нелюбимый пункт, типа предупреждали, да и так каждый бомж знает – после 23:00 штробить перфоратором стены нельзя.

4. ВЗАИМНЫЕ ГАРАНТИИ.

4.1. Арендодатель гарантирует, что Квартира принадлежит ему по праву .................,(1) все необходимые разрешения от совладельцев, если таковые есть, получены и условия сдачи в аренду Квартиры с ними согласованы. (2)
4.2. Арендодатель гарантирует, что Квартира не находится под арестом, не заложена и не является предметом каких-либо претензий со стороны третьих лиц. (3)
4.3. Арендатор гарантирует своевременно и без задержек выплачивать арендную плату и другие платежи предусмотренные данным договором. (4)

(1) - сюда вписывается: собственности, наследования, доверительного управления, найма и т.д., короче в зависимости от бумажки дающей право сей площадью распоряжаться. Некоторые из «дописок» в сочетании со словом «принадлежит» читается достаточно каламбурно, но это мелочи, трактоваться просто в этом случае будет как «право распоряжения принадлежит на основании…».
(2) - перевод на понятный язык 613 статьи ГК и 76 статьи ЖК, плюс страховка от передумывания прописанной в квартире бабушки про которую все уже давно забыли (бывает…).
(3) - любые сделки с обремененным имуществом возможны только после уведомления обременившего и с его разрешения.
(4) - и чего я здесь писать собрался? Все и так понятно.

5. Условия оплаты.

5.1. Ежемесячная арендная плата устанавливается в размере рублевого эквивалента (1)............. (................) у.е.(2)
5.2. Выплаты будут осуществляться авансом за период .................,(3) не позднее «....» дней (4)с начала оплачиваемого периода.
5.3. Опоздание с оплатой на 7 или более дней считается невыполнением условий настоящего договора, что дает право Арендодателю расторгнуть его в одностороннем порядке. (5)
5.4. Первая выплата, в размере рублевого эквивалента .............(............) у.е. (6) производится в момент подписания настоящего договора, и является предоплатой за первый оплачиваемый период. (7)
5.5. Электроэнергию оплачивает Арендатор / Арендодатель. (8)

(1) - «рублевый эквивалент» написан для бабушек, уж очень они пужаюця ежели етова нет (один раз 4 часа объяснял - в п. 8.4 все написано – ни хрена, пришлось еще раз встречаться).
(2) - у.е можете не бояться, его определение содержится в п. 8.4 договора.
(3) - сюда пишете как договоритесь: помесячно (один месяц, а не …), два месяца, квартал, год и т.д. для всяких «первый – последний» есть другой пункт, он чуть дальше.
(4) - обычно пишут 3-5, мало ли что. А согласно пункту 3 статьи 619 ГК арендодатель может выставить жильцов если они дважды (!!!) опоздали с оплатой.
(5) - а это чтоб арендаторы в предыдущем пункте не увлекались :-)
(6) - допустим рента 300 иХ, а платить договорились помесячно – пишите 300, ежели платить собираетесь поквартально (300 в месяц), умножаем 300 на 3 – пишем 900. Для всяких залогов за все подряд и оплат последнего месяца есть отдельный пункт, нечего кашу с гвоздями мешать.
(7) - расшифровываю: арендатор деньги за первый указанный период проживания отдал, а арендодатель их получил.
(8) - одного из них замолевать так чтоб даже уши не торчали.

6. срок аренды.

6.1. Срок аренды установлен с «....».......... 20....г. (1) по «....».......... 20....г.
6.2. Условия договора могут быть изменены, и срок аренды может быть продлен при условии письменного согласия обеих сторон.(2)

(1) - именно с этой даты начнут капать деньги. Дата указанная в этом пункте может разниться с датой в п. 2 как в большую (арендодатель дает время на проведение ремонта, например), так и в меньшую сторону (квартира бронируется для еще не приехавшего арендатора, редко, но бывает).
(2) - согласно статье, как ее… забыл, ща посмотрю… согласно статье 610 ГК, ууууу… сколько ей всего согласно… лучше сами почитайте.

7. Расторжение договора.

7.1. Договор, может быть расторгнут, одной из сторон, если другая сторона не соблюдает условий данного договора.(1)
7.2. Арендатор сохраняет право, в одностороннем порядке, прервать действие договора, письменно уведомив Арендодателя за тридцать дней до даты расторжения договора.(2)
7.3. Арендодатель не имеет права расторгнуть договор в одностороннем порядке до окончания срока аренды (3), если Арендатор соблюдает все условия договора за исключением причин, указанных в пункте 7.4.
7.4. Если Арендодатель, вынужден расторгнуть договор, по причине форс-мажорных обстоятельств (4) предусмотренных действующим законодательством, или введения правительственного запрета (5) на действия, предусмотренные настоящим договором, то Арендодатель обязан известить Арендатора о таком расторжении в письменном виде и позволить Арендатору проживать в Квартире 30 дней с момента такого извещения с тем, чтобы Арендатор имел возможность подобрать себе другое место проживания. Арендатор не платит арендную плату за эти тридцать дней. (6)

(1) - любое расторжение договора аренды регулируется статьями 610, 619 и 620 ГК.
(2) - 620 статья ГК не позволяет арендатору просто так расторгать договор аренды, но пункт 2 статьи 450 ГК разрешает такой «вольный» пункт в договоре, а 30 дней – просто навязываемые правила приличия.
(3) - арендодателю хуже, ему так же «его» 619 статья ГК не разрешает просто так расторгать договор, но разрешалка 2-го пункта 450 статьи ГК к нему применяется с оговоркой: «Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения…». И срок вынесения прописан – 3 месяца.
(4) - форс-мажорные обстоятельства – пожары там всякие, наводнения, войны и т.д НО! Обстоятельство считается форс-мажорным ТОЛЬКО после опубликования официального письма Торговой палаты признающего это обстоятельство форс-мажорным.
(5) - в какой стране живем :-(
(6) - почитав про форс-мажор можно примерно представить вероятность халявной жизни в течении 30 дней.

8. Прочее.

8.1. Все разногласия, возникающие при выполнении настоящего договора, должны быть разрешены в соответствии с действующим российским законодательством.
8.2 . Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: по одному для Арендатора и Арендодателя.
8.3. Договор вступает в силу с момента подписания.
8.4. В договоре «у.е» читать как «долларов США по курсу ММВБ на день оплаты»
8.5. ................................................................

Здесь комментировать и пояснять на мой взгляд нечего, кроме пункта 8.5. Итак, в нем пишется все подряд. Примеры:
1 – при подписании договора арендодателю оставляется залог за не локальные телефонные соединения и другие услуги не входящие в ежемесячный абонентский платеж МГТС в размере ХХХ у.е.
2 – при подписании договора арендодателю оставляется залог за ущерб Квартире, находящемуся в нем имуществу и прилегающим помещениям в размере ХХХ у.е.
3 – при подписании договора арендодателю оставляется залог за соблюдение Арендатором сроков аренды предусмотренных п. 6.1 данного договора в размере ХХХ у.е.
4 – при подписании договора арендодателю оставляется залог за жизнь и здоровье аквариумных рыбок оставляемых на попечение и уход Арендатора (опись рыбок прилагается и является неотъемлемой частью данного договора) в размере ХХХ у.е.
Все описанные выше варианты залогов могут присутствовать как по одному так и все вместе. Если из залог не один – сумму залога рекомендую расписать конкретно - сколько и за что.
5 – услуги консьержа оплачивает Арендатор. (Очень часто бывает что за консьержа деньги собирает старшая по подъезду просто обходя квартиры. Поэтому такой вариант более удобен. Чем меньше народа знает что эта квартира сдается тем спокойней).
6 – коммунальные услуги оплачивает Арендатор (тоже бывает).
Вообще много чего сюда можно понаписать и пишется, я привел только наиболее часто встречающиеся.

9. ОПИСЬ ИМУЩЕСТВА.

Вообще то в описи имущества должны присутствовать четыре пункта: наименование, количество, цена и итого, но обычно последние два из-за спорности не пишутся. Получается следующее, пример:
Кухня: кухонный гарнитур, Италия - 6 пр., стол обеденный – 1 шт., табурет – 4 шт., холодильник, Stinol FRNF616 – 1 шт.
Комната 1: ………….
Комната 2: ………….
………………………..
Комната N: ………….
Прихожая: …………..
Соответственно санузлы, если и там есть чего описывать.
Бывает что хозяева махают рукой типа «а, чего на это барахло время тратить», а бывает…
У меня случай был – вилки считал! «Вилка столовая, алюминиевая – 9 шт., вилка наборная, стальная – 7 шт…» Думал клиенты от этой дотошной бабки на следующий день сбегут и в мою сторону плеваться будут. Да нет, вроде ничего, третий год живут в любви и согласии. Как потом выяснилось бабулька просто первый раз квартиру сдавала.

10. ПОДПИСИ СТОРОН.

Заключение

Бывает, в договорах присутствует пункт «состав арендаторов», он может называться и по другому, но суть его одна и та же – опись въезжающих. Мне он не нравится, я считаю его пустым, тупым и унижающим человеческое достоинство. Поэтому в моих договорах он отсутствует. Если квартира снимается для семьи из двух человек, а въезжает в нее бригада строителей неопределенного количества я сам их выгоню, если сделка оформлялась с моей помощью, причем без разницы кто мне платил – врать в другой раз не будут.
Кроме того, на договорах, обычно, ровно между паспортными данными арендатора и арендодателя стоит печать агентства. Думаете она что-то дает? Лично я , ставь я на договорах печать, говорил бы, случай чаво: «Не знаю где они бумагу с этой кляксой взяли, и вАще я здесь в договоре нигде не прописан – типичный двусторонний договор, а печать можно и в метро купить.» - ВСЕ!!! Но бывает (встречал в договорах частных маклеров и НИ В ОДНОМ АГЕНТСТВА!!!), в договорах. В самом низу, присутствует пункт: «сделка совершена в присутствии …» рядышком печать и подпись присутствовавшего лица. То же толка не много, ни в «обязанностях» ни в «ответственности» сие Лицо не светится. Но на мой взгляд лучше дать визитку с домашним телефоном и сказать: «Если что – звоните в любое время дня и ночи».