Совет покупателям квартир.

Совет покупателям квартир.

Любая покупка начинается с выбора. Наличие сегодня широкого выбора жилья самых разных категорий делает этот процесс особенно ответственным: опыт многих людей показывает, что недвижимость не прощает никаких ошибок.

Самым дешевым по-прежнему остается жилье в новых районах: Бутово, Жулебино, чуть подороже - Митино и Марьино. Относительно Марьино причина понятна - это единственный пока район новостроек, куда проведено нормальное метро. Что же касается Митино, то на сегодняшний день массовое строительство там окончено из-за нехватки свободных площадей, остались лишь площадки под точечную застройку.

Уже давно городские власти обещали подвести к Митину и Южному Бутову ветки так называемого мини-метро, но когда эти проекты все же будут реализованы, не известно.

На вторичном рынке дешевого жилья пальму первенства удерживают квартиры в хрущевских домах и в девятиэтажках. Хотя так называемые "хрущобы" сейчас подорожали из-за перспективы расселения: многие покупатели надеются, что со временем, согласно городской программе, получат жилье в новом доме.

Оправдаются ли их надежды, зависит от того, по какому сценарию будут развиваться события. А таких сценариев может быть три:

1) Законопослушный гражданин покупает приватизированную квартиру в хрущевском доме. Если этот дом подлежит сносу, то дадут ему квартиру такого же метража (быть может, лишь немногим большего, так как малометражек, подобных хрущевским, сейчас не строят). И совершенно не обязательно, что квартира эта будет находиться в том же районе.

2) Не совсем законопослушный человек покупает неприватизированную хрущевку. То есть совершает мнимую сделку: де-юре обмен, де-факто куплю-продажу. А государство старается очень четко отслеживать то, что сейчас происходит в московских "хрущобах". Но если лишняя порция адреналина в крови только придаст вам бодрости, то после такой покупки вы сможете осуществить мечту многих менее решительных москвичей: прописать к себе кучу родственников и возложить на город заботы об их жилплощади. Родственники, несомненно, будут вам очень благодарны, если события вдруг не станут развиваться по сценарию?

3) Вашу пятиэтажку будут не сносить, а реконструировать. Именно такой, более дешевый вариант усовершенствования ветхого жилья, сейчас активно обсуждается в Мосдуме.

Довольно интересным способом экономии на жилье представляется многим покупка квартиры по договору ренты или пожизненного содержания (пожизненной ренты). "Двухкомнатная за 9 тыс", "однокомнатная за 6" - гласят рекламные объявления.

И многие соблазняются этой невиданной по московским меркам дешевизной. Но как там у классика: "? и Балда приговаривал с укоризной: не гоняйся ты, поп, за дешевизной?" Если даже Балда, человек простой, понял опасность дешевых товаров, то мы, люди третьего тысячелетия, не можем не задуматься над этим.

Во-первых, подобные договоры - единственные, которые могут быть расторгнуты в одностороннем порядке (через суд). То есть если ваш "рентье", выражаясь на французский манер, будет не доволен тем, как вы его содержите, то, скорее всего, суд признает его свободным от каких-либо обязательств перед вами.

Конечно, можно нанять очень хорошего адвоката и доказать, что вы соблюдали каждую букву договора, но гонорар такому адвокату будет немногим меньше той суммы, которую вы планировали вложить в эту квартиру.

Далее. Договор ренты и пожизненной ренты - вещи очень разные. Не многие знают, что в первом случае "рентье" может передать то небольшое ежемесячное пособие, которое вы ему выплачиваете - то есть ренту - по наследству. Поэтому если Вы, скрепя зубы, платите капризному владельцу квартиры, утешая себя мыслью, что "когда-нибудь все это закончиться" - не обольщайтесь. Все может затянуться на куда более долгий срок, чем Вы планировали.

Разумнее всего при выборе (конечно, если позволяют средства), руководствоваться иными соображениями: удобством планировки, "возрастом" дома, близостью метро, инфраструктурой района и так далее.

После того, как вы остановили свой выбор на вполне конкретной квартире, и начинается, собственно, сама сделка - с внесения аванса или задатка. На этом этапе оговариваются все последующие условия покупки: где будет регистрироваться договор - у нотариуса или в Москомрегистрации; схема взаиморасчетов; сумма, которая должна проходить по официальным документам.

А далее идет скрупулезная проверка документов, о которой довольно подробно рассказано в статье "Сам себе риэлтор". Остается только добавить самые распространенные ошибки, которые встречаются в документах самых честных граждан.

Приватизация: с ребенком или без?

1) В семье до или в процессе приватизации родился малыш, которого прописали после приватизации. Таким образом, в составе собственников ребенка нет, хотя по закону, он имеет право на эту жилплощадь.

2) Ребенка незадолго до приватизации квартиры выписали оттуда и прописали в уже приватизированное жилье. В результате чего он оказался лишен права бесплатной приватизации прежней жилплощади?

Рассказывает эксперт агентства недвижимости "Белый Город" Ирина Перковская: - Конечно, в сравнительно новых домах проверку хорошо бы начинать с момента получения ордера на квартиру. Но это практически невозможно осуществить, если выбранная квартира находиться в сталинском, или довоенном доме.

Реэлторы в таком случае связываются по своим каналам с базой ГУВД, просматривают архивы. Но, в принципе, проверку можно начинать и с момента приватизации квартиры.

Особенно тщательно следует проверять "историю" тех квартир, которые перепродавались по несколько раз. В этом случае необходимо восстанавливать всю "цепочку" каждый раз: ведь большинство людей продает свое жилье в связи с так называемым альтернативным обменом.

Следовательно, владельцы квартиры сразу же покупают себе другую жилплощадь, люди с этой жилплощади тоже куда-то переезжают? И все эти операции нужно проверить на юридическую чистоту.

Особенно внимательно следует отнестись к недвижимости, которая когда-либо находилась под залогом. Даже если арест с имущества уже снят, это не является гарантией отсутствия претензий между сторонами. Так что удостоверьтесь у заимодавца, что владельцем квартиры были соблюдены все денежные обязательства.

Сама сделка начинается непосредственно с закладки денег в депозитарии банка. Затем следует удостоверение договора у нотариуса, регистрация самой сделки в Москомрегистрации (обычно длиться две недели), после которой право собственности переходит к покупателю.

Если в квартире помимо бывшего собственника был прописан кто-то еще, в договоре необходимо указать, что все люди будут выписаны. Неплохо так же взять у всех жильцов нотариальное обязательство о выписке.

Тем не менее, в случае, когда квартира не будет юридически свободна до регистрации сделки, то в Москомрегистрации, да и в ваших документах, будет отмечено, что купленная вами жилплощадь обременена правами третьих лиц. Такое жилье уже нельзя будет продать снова.

И когда жильцы все же будут выписаны, Вы сможете снять обременение, предъявив в Москомрегистрации соответствующие документы о выписке.

Поэтому (если вы проводите сделку самостоятельно) хорошо бы все-таки выписать всех жильцов до непосредственного оформления сделки, а иначе обстоятельства могут сложиться так, что Вам их придется выписывать в судебном порядке.

И в таком случае встанет вопрос - куда? - ибо делать из человека Бомжа редкий судья согласиться, даже если закон целиком на вашей стороне. В подобных ситуациях агентства специально покупают дешевую жилплощадь, куда можно будет в последствии выписать "обременителей".

Последний момент сделки - подписание сравнительно нового (введен в 1996 году) в юридической практике акта приема-передачи квартиры. Содержание этой бумаги сводиться к следующему: обе стороны - продавца и покупателя - устроила сделка, сама квартира и все взаиморасчеты между сторонами окончены. Без этого акта вы впоследствии не сможете продать приобретенную жилплощадь.

Итак, в результате у покупателя на руках должны остаться: свидетельство регистрации сделки, договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры. Здесь мы приводим список документов, необходимых для совершения сделки продажи квартиры.

Автор: Ирина Наумова