Продается ли неприватизированное жилье?

Продается ли неприватизированное жилье?

Сделка купли-продажи неприватизированной жилплощади, строго говоря, для физических лиц является невозможной, если исходить из смысла действующего законодательства. Если же исходить из существующих нормативных актов, то, как это часто случается в юридической практике, «и невозможное возможно».

Неприватизированное жилье принадлежит государству в лице его юридических образований. Поэтому фактически продается право пользования жильем по договору социального найма, равно, как и последующее право приватизации данного жилья, если покупатель не успел право приватизации использовать. Хотя ни один закон не оговаривает возможность того, что подобные права могут быть объектами купли-продажи, не оговаривается и обратное.

Основанием для проведения подобной операции служит тот факт, что в обмене жилыми помещениями может участвовать приватизированное жилье, если оно обменивается на неприватизированное, причем неважно, где оно расположено и сколько стоит.

Общая схема выглядит так. Человек хочет продать свою неприватизированную квартиру или комнату (чаще всего это бывают комнаты), находит покупателя, который покупает часть жилого дома, достаточную для регистрации гражданина по месту жительства, в каком-нибудь Тьму-Тараканске, после чего через Мосжилсервис осуществляется обмен жилыми помещениями.

Таким образом, покупатель на основании ордера и договора социального найма вселяется в московское неприватизированное жилье, а бывший наниматель этого жилья получает по обмену ту самую часть дома, с которой он волен делать все, что ему заблагорассудится. Естественно, при этом подразумевается, что продавцу есть, где жить, поэтому после того как обмен произошел, продавец регистрируется на той жилплощади, на которой он и собирался проживать после сделки. После чего дом в Тьму-Тараканске снова можно использовать «по назначению».

Существуют фирмы, которые специализируются на подобных операциях. Как правило, у них есть один или несколько домов в Подмосковье, которые перманентно обмениваются. Стоит подобная услуга в среднем около пятисот долларов.

Можно долго говорить о правомерности или неправомерности подобных операций, приводя аргументы как «за», так и «против», но в данной статье я не собираюсь этого делать. Весь ход сделки соответствует действующему законодательству, не считая того, что продавец получает выгоду, фактически продавая имущество, ему не принадлежащее. Но как раз факт передачи денег нигде и не фигурирует. Причем я не удивлюсь, если после выхода статьи появится какой-нибудь договор, описывающий «переуступку права пользования жилым помещением» или что-то в этом роде.

Единственный момент, на котором мне хотелось бы заострить внимание, тот, что подобные операции могут использоваться разного рода мошенниками (по смыслу статьи те, кто «честно» проводит такие сделки – мошенниками не являются, по крайней мере, они – не обманывают граждан).

Для того чтобы не стать жертвой мошенников, во-первых, внимательно читайте все бумаги, которые вы подписываете, во-вторых, помните, что договор обмена можно расторгнуть в течение года после его совершения. То есть, если вас обманули, и вы пришли в себя только за несколько сот километров от Москвы, все еще можно вернуть на круги своя. Начать при этом придется с заявления в милицию.

С теми фирмами, которые честно проводят сделки, подобный фокус не удастся, так как свои деньги продавец получает только после того, как зарегистрируется на той жилплощади, которая была объявлена с самого начала.

На этом хотелось бы и закончить этот выпуск, оставив на ваше усмотрение любые оценки. В любом случае, такие сделки сегодня, как и когда-то, обеспечивают существенную часть оборота на московском рынке жилой недвижимости. Следующий «Ликбез» будет посвящен приобретению квартир в домах-новостройках.

Автор: Михаил Козырев.