Покупка квартир на первичном рвынке недвижимости: проблемы и их решение.

Покупка квартир на первичном рвынке недвижимости: проблемы и их решение.

Основное – это здоровье, но это вопрос к нашей медицине. Работа – это комплексный вопрос, связанный и с образованием, конъюнктурой, удачей и пр. Жилье. А вот это – наша тема. Приходит время, когда каждый из нас начинает задумываться над улучшением своих жилищных условий. Сейчас можно найти жилье на любой вкус и в любом районе – все зависит от желания покупателей и их финансовых возможностей. Хотите квартиру в современном монолитном доме – пожалуйста, хотите квартиру в старинном особняке – запросто.

Если вы покупаете жилье на вторичном рынке, Вы видите, ощущаете то, что покупаете. Приобретая жилье на первичном рынке, Вы должны внести деньги вперед, за еще только строящееся жилье. Как говорится: «утром деньги – вечером стулья», сейчас деньги – квартиру через год-два. И вот тут Вас начинает свербить, а если что?

В этой публикации мы расскажем о покупке недвижимости на первичном рынке – рынке новостроек. Что привлекает в новостройках: большая площадь за меньшие деньги, широкий выбор районов, возможность осуществить собственную планировку еще в момент строительства. Но, к сожалению, даже сейчас, когда казалось бы уже есть реально действующие законы регулирующие рынок недвижимости, возникают ситуации, когда покупатель остается один на один с проблемой утраты права собственности либо не приобретения этого права из – за ошибок в договорах, из – за мошенничества продавцов, либо из – за «дефектов в праве» о которых даже продавец мог не знать. Потенциальному покупателю следует понять, что интересы строительных организаций и их клиентов могут не совпадать.

Как не уверяют нас в стабильности курса рубля к доллару США, но все помнят кризис 1998 года; как ни надежны партнерские отношения между организациями – всегда может возникнуть проблема не исполнения обязательств, что может привести к замораживанию строительства в худшем случае или к затягиванию сдачи объекта недвижимости и ввода в эксплуатацию, а соответственно и к увеличению срока регистрации права собственности. Как правило, договоры, которые предлагают заключать на первичном рынке направлены на уменьшение рисков продавцов, а не покупателей. Приобретая жилье на первичном рынке (на стадии строительства) можно столкнуться с рядом рисков. Например, с риском того, что дом не будет построен из-за прекращения финансирования его строительства каким-либо инвестором, у которого возникли собственные проблемы. Или с риском того, что хотя дом и будет построен, но выяснится, что в силу недоразумения на одно и тоже жилье претендуют несколько инвесторов. Есть еще одна проблема. На первичном рынке применяется великое множество видов договоров, из которых иногда неясен статус покупателя, что может породить юридические трудности при возникновении спора.

Как же обезопасить себя, кто придет ВАМ на помощь в такой сложной и неоднозначной ситуации. Помощников можно разделить на несколько типов:

Во – первых, это юристы – однако не всегда они могут помочь своим клиентам в спорных ситуациях с недвижимостью и при этом надо учитывать что гонорар хорошего адвоката может обойтись Вам в стоимость новой отечественной машины.
Во – вторых, это риэлторы – профессионалы рынка недвижимости, но их помощь заключается в оказании посреднических услуг и не распространяется на дальнейшую судьбу квартиры. В – третьих, страховые компании, которые не только принимают на себя риски своих клиентов, но и оказывают им юридическую помощь в решении жилищных проблем. Большинство из работающих на сегодняшний день агентств недвижимости предлагают своим клиентам самый оптимальный на нынешний момент способ защитить себя – страховку.
Считаем необходимым немного осветить правовой вопрос приобретения недвижимости в домах – новостройках.

Правовые аспекты.

Согласно ст. 40 Конституции РФ от 12.12.93г.:

«1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище».

Инвестиционная деятельность в сфере жилья регулируется Законом РСФСР от 26.06.91.№1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федеральным Законом РФ от 25.02.99. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» 1 , постановлением Правительства РФ от 21.03.94. №220 «Об утверждении временного положения о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории Российской Федерации» 2 и рядом других законодательных актов.

Инвестициями могут быть как собственные, так и заемные средства. Инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами (основными фондами, оборотными средствами, объектами собственности и др.) и результатами инвестиций, поэтому инвестиции остаются собственностью инвестора независимо от этапов строительства. Данное положение является характерной чертой договора инвестирования. Вместе с тем, Гражданский Кодекс РФ не содержит специальной главы, регулирующей положения договора об инвестировании, что приводит, как мы уже отмечали выше, к юридической неопределенности во взаимоотношениях при приобретении жилья на этапе его строительства.

Формы инвестирования могут быть различны: страхователь может выступать в качестве инвестора (того, кто вкладывает денежные средства и определяет порядок их использования), кредитора-инвестора или выступать в другом качестве. Существуют два основных вида договоров участия в инвестировании:

· договор о долевом участии в инвестиционном проекте, который обычно заключается либо с Застройщиком, либо с Генеральным инвестором, Субинвестором с соблюдением норм установленных Гражданским Кодексом РФ. На основании ст. 30 Жилищного Кодекса РСФСР1 граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право, встав на учет, принимать долевое участие в жилищном строительстве. Жилая площадь, предоставляемая по окончании строительства, зависит от доли вложенных средств.

· договор уступки права требования, который должен заключаться с соблюдением норм Главы 24 Гражданского Кодекса РФ. Особо важно, чтобы в договоре было соблюдено условие уступки права требования, указанное в ст. 388 Гражданского Кодекса РФ, т.е. должно быть получено, в необходимом случае, согласие должника (т.е. лица, уступившего свое право требования вашему продавцу).

В зависимости от формы инвестирования (юридического статуса) определяются права на строящееся жилье. Зачастую бывает сложно определить юридический статус лица, которому вверены денежные средства. Между тем, только определив юридический статус, можно сделать вывод о реальных правах на строящееся жилье.

Автор: Юрист страховой компании «ВОТЕК», А.М. Веселов