Азбука мошенничества.

Азбука мошенничества.

Преступления на рынке недвижимости Профессиональные мошенники и дилетанты, стремясь заполучитьв собственность чужую недвижимость, располагают массой способовобмана граждан. С некоторыми из них стоит познакомиться.

А еще был случай...

Небольшой экскурс в историю. Способв стиле Остапа Бендера, хорошо зарекомендовавший себя в определенных кругах в недалеком прошлом: мошенники, представившись маклерами или агентами по продаже недвижимости, продают квартиру иногороднему покупателю, который неориентируется в городе. В темное время суток его приглашают посмотреть квартирку. Предварительно с "хрущевки" на окраинегорода, где и находится продаваемая квартира, снимается табличка с адресом и вывешивается на новый дом с квартирами улучшенной планировки, находящийся в престижном районе. Покупатель, придя на осмотр, видит, что адрес, указанный в документах, совпадает с тем, который указан насамом доме, совпадает также этажность идаже метраж ("показательная" квартира нанимается мошенниками специально, а владельцу такого жилья платят за услугу отдельно). В юридическом отношении квартираоказывается безупречно чистой, и нотариусспокойно заверяет сделку своейподписью. Получив деньги в размере стоимости квартиры улучшенной планировки, продавцы аферисты исчезают со сцены. Со временем окрепла не только бдительность наученных горьким опытом собственников жилья, но и правовая инфраструктура рынка недвижимости. Сегодня многократно усложнившаяся структура рынка недвижимости изменила и способ мышления мошенников, которые стали более изобретательными и жизнеспособными. Для современных махинаторов характерна тщательная проработка всех официальных бумаг, необходимых для организации аферы: готовя для своего "клиента" пакет документов, мошенники придают значение любой мелочи и не упускают из виду ни одной детали, используя при этом последние достижения компьютерной и копировальной техники. В описываемом случае жертва проявила удивительное легкомыслие, поведав случайному знакомому о своих жилищныхпроблемах и желании в ближайшее времякупить квартиру. Новый друг проникся чувством глубокой жалости к даме, поведавшей ему о жилищных проблемах, и вызвался ей помочь.Тем более что именно в тот момент он и сам по его словам, нуждался в жилье и ужеприсмотрел для себя замечательную двух комнатную квартиру в строящемся доме. Он предложил жертве "очень удачный" вариант:приобрести ее в складчину. При этом "джентльмен" весьма убедительноописи все преимущества именно такого подхода к приобретению жилья. Поразмыслив, женщина осторожно согласилась, а через несколько дней "друг"ошарашил ее "радостным" известием квартира ужекуплена, причем на ее имя, хотя денег она еще не платила. "Заботливый друг" сам, на свой страх и риск, рассчитался за жилье.Тут же изумленной женщине был представлен полный пакет документов сделки. На официальных бланках договоров, платежного поручения и квитанциик приходному кассовому ордеру стояли названия строительной организации, агентства недвижимости, банка, их печати и подписи руководителей - все в безупречномпорядке. Указана в документах была и сумма, которую приятель якобы заплатил за квартиру. Закончив церемонию ознакомления жертвы с документами, мошенник вежливо попросил у нее денег, вернее, ту сумму, которую женщина, в соответствии с устнойдоговоренностью, должна была вложить впокупку квартиры в качестве своего пая. Припрятав в надежное место фальшивыедокументы, она выложила "благодетелю" требуемую сумму. Надо ли говорить, чтомошенник бесследно исчез вместе с деньгами? Правда, спустя некоторое время, когда женщина все-таки обнаружила коварство своего "друга" и обратилась за помощью вправоохранительные органы, аферист былзадержан, Но денег у него не было, кв . ли они появятся в ближайшее время. В этой истории самым показательным является то, что мошенник в подложных, документах указал названия самых известныхв Самаре риэлторских фирм, поставил фамилии руководителей, которых знают, уважаютвомногих структурахгорода ивласти. По мнению следователя, занимающегося этимделом, такая ситуация вполне типична для нынешнего времени. Сегодня аферисты предпочитаютзаключатьсо своими жертвами сделки от имени популярных агентств , и риэлторских компанийименуя при этом себя их сотрудниками, зато и руководителями. Потом уже в кабинетеследователя выясняется, что "специалисты эти никогда не работали в названных фирмах, в лучшем случае были их внештатнымисотрудниками. Совет здесь можнодать только один , вступая в деловое сотрудничество с посредником , будь то , частный маклер или профессиональный риэлтор, обязательно убедитесь, что он действительно тот, за кого себя выдает. Сделать это совсем не сложно достаточно лишь позвонить в ту фирму представителем , которой именует себя ваш помощник, а еще лучше назначить ему там свидание. Придя чуть раньше назначенного времени, необходимо также проверить наличие у фирмы лицензии на осуществление риэлторской деятельности. Кроме того,ваш помощник, если он действительно хороший специалист, должен иметь при себеименную лицензионную карточку риэлтора. И еще одна важная деталь: подписание документов сделки должно проходить исключительно в помещении офиса риэлторского агентства.

Домик с подвохом

Теперь о долевом строительстве. Начнем с истории, которая произошла совсемнедавно, правда, не у нас, а в Москве. Некоторая фирма открыла в центре города модный офис, а где-то на окраине взяла участок земли и разместила там строительные вагончики. Одновременно с этим начала проводить широкую рекламную кампанию для привлечения дольщиков. Главным козырем в рекламе стали заманчивые цены на строящееся жилье - ниже средних по Москве. После этого, буквально в считанные дни была возведена "коробка" - голые стены без отделки и коммуникаций. Видя все это, дольщики начали вкладывать деньги. Как только в руках организаторов "долевого строительства" оказалась крупная сумма, они растворились в воздухе. А спустя некоторое время обескураженные дольщики выяснили, что по плану генеральной застройки города на месте их "коробки" должно было быть совсем другое сооружение , и разрешения на застрой земли никто , никогда не выдавал, так что претензии предъявлять некому, поскольку фирмы, в которую они обращались для заключения договоров об участии в долевом строительстве, больше не существует. После долгих мытарств и хождений по инстанциям обманутым дольщикам выдали разрешение на достройку. Но поскольку "коробка" строилась без соблюдения каких-либо технических стандартов и норм, то разумнее было бы ее полностью разобрать, а бетонные плиты реализовать по остаточной стоимости. В Самаре историй, подобных этой, пока не происходило, тем не менее, директор Самарской областной регистрационной палаты Ольга Гальцова считает, что на сегодняшний день инвесторы - граждане и юридические лица, заключающие договор о долевом участии в строительстве, не защищены с правовой точки зрения от недобросовестных заказчиков. Поэтому, когдавы заключаете договор о долевом участии,не исключено, что на этот же самый объект недвижимого имущества у заказчика будет еще несколько аналогичных договоров, нос другими физическими или юридическими лицами. Такие случаи время от времени происходят. К сожалению, ошибку или умышленное злоупотребление вы сможете выявить лишь на стадии сдачи дома и перехода права собственности. Такая ситуация не может удовлетворять ни юристов, ни риэлторов . Гальцова считает, что для решения этой проблемы необходимо ведение специального учета договоров о долевом участии. Его отсутствие серьезно тормозит развитие всего рынка недвижимости, поскольку никто не хочет вкладывать свои деньги, не заручившись определенными правовыми гарантиями. Все хотят быть уверенными в том, что вдальнейшем с гражданином или юридическим лицом не произойдет никаких казусов, и он будет единственным собственником купленного им жилья.

Перечисленные способы обмана граждан имеют четкое определение в Уголовном кодексе РФ. Но существуют еще и так называемые законные обманы. Познакомиться с ними можно на примере работы так называемых риэлторских фирм-однодневок . Как правило, руководители этих небольших организаций имеют огромные амбиции и смутное представление отой деятельности, которой они собираются заниматься. Если в такую фирму за помощью в решении возникших проблем с недвижимостью обращается влиятельный, солидный и очень состоятельный клиент, то с ним будут работать на таких условиях, на которыхни одно уважающее себя агентство или просто частный маклер работать не согласится по причине их крайней унизительности. Идя на поводу у "крутого" клиента, фирма старается максимально завыситьцену на его объект, а величина комиссионных зачастую не превышает одного процента. Но если сюда приходит клиент,не знающий ни законов, ни своих прав, о его ожидают тяжелые испытания. Обычно он попадает в финансовую зависимость от фирмы или связывается довольно жестким договором об оказании услуг . Если клиент уже внес определенную сумму на текущие расходы, связанные с решением его проблем, то в случае невыполнения фирмой своих обязательств перед клиентом или выполнения их ненадлежащим образом (что чаще всего и случается), получить деньги обратно он, вероятнее всего, не сможет. Кроме того, заключаемый с подобной фирмой-однодневкой договор связывает клиента во времени, то есть в течение оговоренного срока он не имеет права работать с другими агентствами. А поскольку специалисты такой фирмы, мягко говоря,не компетентны в своей области, то заканчивается все для клиента потерей не только времени, но и денег. В условиях экономической нестабильности цены, в том числе и на недвижимость меняются очень быстро,и то, что еще вчера можно было продать или купить, например, за 20 тысяч долларов, через два-три месяца этих денег уже не стоит. Для привлечения доверчивых и неискушенных клиентов фирмы-однодневки идут на различные ухищрения: гарантируют немыслимые льготные расценки на услуги(хотя цены на объекты уже изначально завышены), дают обязательства совершать фантастические варианты обменов. А в итоге квартира клиента выставляется на продажу по баснословно высокой цене и без каких-либо о6ещанных гибких вариантов. Покупателей на такую квартиру, естественно, нет, клиенту же остается только сидеть и ждать, как водится, безрезультатно. Влучшем случае он просто оплачивает расходы, "понесенные" фирмой, и уходит из нее по истечении срока договора. Если же вдруг появляется какой-то реальный вариант обмена или продажи, то фирма очень быстро перекраивает условия договора с клиентом на самых невыгодных для негоусловиях. Объясняется это чем угодно всевозможными трудностями, стихийными бедствиями, политической и экономической нестабильностью. В этом случае клиент опять же теряет время и деньги. К счастью, фирмы-однодневки долго на рынке не работают, и риэлторы говорят о том, что в Самаре такое явление - редкость, но, тем не менее, знать о нем надо. Придя же впервые в агентство, совсем нелишним будет поинтересоваться, как долго оно работает , и много ли имеет довольных клиентов.

Где "зарыта собака", знает только юрист

Нередко в риэлторское агентство люди приходят с проблемой, которую до этого пытался решить какой-нибудь "дикий" риэлтор. Последствия его "работы" иногда бывает невозможно исправить. Например, несколько месяцев назад в одну уважаемую фирму обратился солидный пожилой человек с просьбой помочь продать квартиру. Риэлторы стали проверять ее юридическую чистоту и обнаружили, что некоторое время назад за три продажи до планируемой, совершавшие сделку граждане нарушили права несовершеннолетнего ребенка, что в будущем должно спровоцировать большие неприятности для всех последующих покупателей этой квартиры. Пройдут годы, ребенок, оставленный когда-то без жилья, вырастет и узнает о том, что его права на квартиру когда-то были нарушены. Если он пожелает их восстановить, то закон будет на его стороне, и он сумеет отсудить свои "квадратные метры" даже в том случае, если квартиру перепродавали бесчисленное количество раз. Гражданин, пришедший продавать свою квартиру, конечно, ничего обо всем этом не знал, ведь в той злополучной сделке, которую обнаружили риэлторы, он не участвовал и приобрел жилплощадь через неизвестного посредника гораздо позже, когда владельцы квартиры сменились уже трижды. Искренне сочувствуя обратившемуся за помощью человеку, стати, весьма известному в городе, риэлторы фирмы вынуждены были отказать ему в услугах, связанных с продажей его жилья. Вывод здесь таков участие юриста в любой сделке, связанной с недвижимостью - не роскошь, а жесткая необходимость. Только профессионал, имеющий специальную юридическую подготовку и соответствующую информационную базу, сможет уберечь вас от покупки "нечистых", с юридической точки зрения, квартир, обремененных грузом нерешенных проблем. По - этому выбор можно будет считать оптимальным, если вашим помощником станет агентство, имеющее лицензию на оказание не только риэлторских, но и юридических услуг.