Покупка квартиры: как уберечься от мошенников?

Покупка квартиры: как уберечься от мошенников?

Арсенал мошенников богат и абсолютной защиты от обмана не существует. Обманывают и покупателей и продавцов, и даже посредников. Сегодня мы остановимся на технологии мошеннических действий, когда пострадавшим оказывается покупатель.

В договоре купли-продажи указывается меньшая сумма, чем реально предлагается продавцу. После этого договор признается недействительным по заранее подготовленным основаниям, а продавец возвращает в судебном порядке договорную сумму покупателю.

Как известно, реальная цена сделки занижается в договоре с целью уклонения от уплаты налога. В соответствии с законом "О подоходном налоге" продавец квартиры уплачивает налог с сумм, вырученных от продажи собственного имущества в части, превосходящей 5000 минимальных размеров платы труда за год. Сегодня эта сумма составляет 16500 долларов. Следовательно, если квартира продается за меньшую сумму и это единственная продажа имущества в год, то ни о каком налоге речи быть не может. Если квартира продана за большую сумму, чем 16500 долларов, то подоходный налог - проблема продавца квартиры, а покупатель никаких налогов не платит. Что касается государственной пошлины, то личная "экономия" покупателя составляет не более одного процента от договорной цены квартиры, а это явно не стоит риска оказаться жертвой мошенников. В любом случае потребуйте от продавца расписку в получении всей переданной ему суммы.

Продажа квартиры наследником, скрывшим от покупателя факт существования других наследников. Проверить самостоятельно круг наследников очень трудно, ведь в него могут входить дети от предыдущих браков умершего собственника, дети, в отношении которых он был лишен родительских прав, иждивенцы и т. д.

Когда правоустанавливающим документом на квартиру является завещание и продавец указан в нем как единственный наследник, подобное мошенничество практически не возможно. А вот если вам показывают свидетельство о праве наследования по закону, стоит проявить осторожность.

Покупка квартиры у лица, действующего по доверенности при обстоятельствах, прекращающих действие доверенности. Основание для прекращения действия доверенности может бать истечение срока или отмена доверенности, смерть доверителя или признание его недееспособным. Иногда доверенность бывает получена путем принуждения, а часто доверитель и продавец заранее вступают в преступный сговор. Поэтому лучше всего, если покупатель имеет дело с собственником квартиры, а не с доверенным лицом. Обязательно следует встретиться с собственником квартиры наедине и попросить его подтвердить полномочия доверенного лица. Наведите справки у соседей о хозяине квартиры, состоянии его здоровья, отношениях и степени родства с доверенным лицом. В результате этих действий вы должны получить для себя ответ на вопрос - почему собственник поручил продажу квартиры другому лицу. Если мотивы выдачи доверенности вам не понятны, воздержитесь от сделки.

Нарушение прав несовершеннолетних детей. Если дети обладают правом собственности или пользования жильем., то для совершения сделки с такой квартирой необходимо разрешение органов опеки и попечительство. Также необходимо согласие второго родителя, если он не лишен родительских прав. Учтите, что в интересах ребенка суд моментально расторгает сделки о купле- продаже квартир, не разбирая, кто прав, кто виноват. Одна многодетная мамаша продала свою квартиру восемь раз, и все восемь раз суд защищал права ее детей. Милиция, по соображению гуманности, тоже не трогала "мать-героиню". Если вы обнаружили, что в квартире были когда-то прописаны дети собственника, а потом они куда-то исчезли, посчитайте, сколько им лет. Если меньше 18, то вы должны проявить интерес к их дальнейшей судьбе.

Воздержитесь от сделок, которые проводит опекун от имени несовершеннолетнего собственника квартиры. Ничего необычного или незаконного в этом нет, но пусть со сложными случаями работают профессионалы.

Подделка правоустанавливающих документов. К документам, подтверждающим права собственности на квартиру, относятся: свид6тельство о праве собственности и договор передачи, договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, завещание. Подлинность свидетельства о праве собственности и наследования документы можно проверить в выдающем их органе.

Чаще всего подделывают договоры купли-продажи и дарения, ведь эти документы может состряпать любой нотариус прямо "на коленке". На всех правоустанавливающих документах должен стоять штамп регистрации. Вы можете проверить подлинность регистрации в органе, который осуществляет ее.

Для продажи квартиры необходимо собрать целый пакет документов: выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета, справки БТИ, справку об уплате из налоговой инспекции и т. д. Подделать весь пакет документов сложно, поэтому злоумышленники смешивают подлинные документы и фальшивые. Проследите, чтобы в разных документах не было несоответствия лиц, времени и места действия. Полезно поинтересоваться у соседей, знают ли они хозяина квартиры. Ведь часто по поддельным документам жилье продают наниматели. Сделка по фиктивным документам происходит в большинстве случаях с участием "своего" нотариуса.

Получение продавцом задатка после осмотра квартиры покупателем и дальнейшей отказ продавца от сделки или его исчезновение. Никогда не давайте задатка или аванса без договора. Вместо внесения задатка можно заключить с продавцом договор о намереньях, а если продавец упрямится, ограничитесь суммой 200-300 долларов.

Смена номера дома или квартиры и показ другого помещения. Этот фокус обычно применяется в домах старой постройки в центре города, где на лестничной клетки одна квартира, а нумерация строений может быть очень путанной. Возьмите в БТИ план квартиры и сравните его с тем, что вам показывают. Номер дома и квартиры легче всего проверить в беседе с соседями. Кстати, разговором с соседями не пренебрегают и профессионалы, устанавливающие "юридическую чистоту" жилья. Специалисты не советуют начинать со звонков в квартиры, лучше завести беседу во дворе - с бабушками, молодыми мамашами с колясками.

Человеку, который впервые сталкивается с покупкой или обменом квартиры, мы бы посоветовали обратиться к профессионалам в агентство недвижимости. Вам помогут юридически грамотно решить вопросы, связанные с покупкой квартиры.